引言
在美国从事房地产经营的八年多来，粗略估算，本人所参加过的房地产拍卖会少说也超过一百次。趁着目前地产市场萧条，“闲着也是闲着”，不如将我经历过的趣闻趣事写出来与读者分享。以下所述 基本是我的亲身所历。为增加可读性以及避免有人对号入座，故事中的人和事稍作修改。
我所知道的非自愿转让（Involuntary Alienation）房地产拍卖在本州有如下几种：1.Sheriff sale (由警官主持)；2. 房地产税拍卖 （Property tax sale）; 3. 取消回赎权拍卖（foreclosure auction），或叫受托人拍卖（trustee sale）。本人所经历的主要是第3种，以下所有的故事都源于此。
（一）儿戏般的拍卖场地
从书本上知道在取消回赎权拍卖上能买到很好价格的房地产后， 就很想到现场见识一下。经过几番打听，得知拍卖会每个礼拜五的上午在本县法院大楼进行。回想起在电视上看到的拍卖会情景，个个与会者都是衣冠楚楚 ，正襟危坐，待到那拍卖官手持小锤往下一挥，便定买卖谁属。还不知道入门要求如何，是否要带备一定金额的银行本票。但无论如何也应该到现场去看看才能清楚。于是，我翻出几年不穿的西装、领带、连同公文包。收拾整齐，开车直奔目的地。
上午九点多钟到达法院大楼，先看指示牌。但怎么也找不到相应的标记。听一个人说，可能在三楼会议室。上得三楼，也不见拍卖会的踪影。问了两人，都回答说不知道。拦 下第三个匆匆而过的职员，丢下一句“ 靠前门”。这就奇怪了，我刚从大门进来，什么迹象也没看到。 我赶紧跑到一楼，左右查看，也找不到拍卖的地方。正在东张西望时， 一位男士走过来问我找什么。当时， 我大概被看作可疑人了。这也难怪，911 才发生不久 ，法院大楼又是带点敏感的地方。我赶紧声明，在寻找房屋拍卖会场。“那不是吗？”。 我随着他的手指透过玻璃门往外一看，只见三五成群围成几堆。就像我们乡下赶集的人们围着做买卖一样。我万分惊讶，“那就是拍卖场？露天？”。“ 对，露天，随便谁都可以进去”。
当天还下着毛毛雨。只见一堆堆人分别围着一个人在读着什么。后来才知道那人就相当于拍卖官的角色，人们简单地叫他们 “Caller”。他们代表不同的受托人（trustee）拍卖借款人过期不付款（mortgage）的物业。他/她只要把最后竞投者 的价格（bid）连读三 遍，没新人应答的话，一单交易就算完成。拍卖就在这样一个露天的地方进行。街上人来车往，既 没有舒服的座位，也没有一个拿锤子的拍卖官，更没有正襟危坐的竞投者 。竞投者与非竞投者都可以靠近去听。常常还有人插话，“到了什么价？”，“听不见，请重复一遍”（因为周围的嘈音太大）。还有人在拍卖的中途才插 进来。竞投者的穿戴就更随便了。 有些人还一身脏兮兮，像是在做装修。再看我一身西装领带的打扮，显得滑稽可笑。
就这样一个儿戏般的地方，一 笔几万到几百万的房地产买卖有时就在十分八分钟内定局。每个星期五拍卖出数十到数百个房产，拍卖总金额达几百万到几千万。从这一天 起，连续 四年，我几乎每场都到。也从此走上了经营房地产的不归路。其中有成功的喜悦，也有失败的沮丧。这是后话。是时不时发生 的一些有趣故事，为这本应紧张的场所平添不少戏剧色彩。
如果说拍卖场地过于儿戏的话，那么当到你接收房产才发现成功投得的房产并非所看过的房时，就更令人啼笑皆非了。
（二）看错房
话说当年某个星期四下午，在兜兜转转行程两百多英里，“看”过二十几个房屋之后，来到最后一站-A市。A市离我家有45分钟的车程，是本州中心城市稍偏的卫星城。我原先设定，所购买的物业以离我家不超过半小时的车程为限。但现在是房地产市场热火朝天之时，那里的房屋都是不容易买但容易卖。所以也不能要求太多了。
言归正传。当下翻开地图册Thomas Guide（当时我还没有GPS），对照找到最后一个要看的房屋。把车停在街边，对着目标房，做起评估来。屋顶看来蛮新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外墙是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齐， B+。3房2厅，1.75个洗手间。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+.。整个城市，B。总体评分，A- 到B+之间。资料显示该房子第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。而该房产在当时的市场只能卖 20万。换句话说，已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭（lender）拿去拍卖，根据本州的foreclosure法，一旦拍卖完成，第二按揭自动消失。已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错，列入我的明天竞投单中。
二十几个房屋全部看完。一看表，五点不到，好，打道回府。
次日早晨八点，到网上与打电话查一遍更新。自己列的房屋清单或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已经被减掉了一半。十点开拍，Caller先读取消和延期的房屋。如此一来，我清单上的房屋，只剩下四间。
好了，开始竞投。我身上只有15万，高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价，或竞投高于我所带来的钱而放弃。
当轮到拍卖最后一间，也就是我在A市看过的那间时，只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜，这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于，我以$148,300 获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜，我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时，我胸有成竹地回答，装修少于1万，卖出价20万。
根据本州的法律，从房子被拍卖的当天起人，原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。
在第21天，星期六，我前往收楼。
到得屋前，看到房屋周围收拾的干干净净。经验告诉我，外面看起来好的房屋，通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ，卖出20万，扣除成本，利润3万多。两个月内完成一次资金周转，回报20%。再看那房号，是xx18。“18” 不就是“实发”吗，好兆头。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。
“Hi！”，突然开门出来一位中年女士。呵，他们还没搬走？
“Hi！”。 我也应一声。
“你找谁？”
开门见山， “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主，今天派我来收楼。” 我一副公事公办，其实所谓“公司”就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生，不要直接冲我个人来。
“什么？你在说什么？” 。
装得倒挺象。不过这我见得多。
“从你们房子被foreclosure拍卖那天开始，到今天是第 21天，根据本州的法律，你们现在已经是非法占据”。我不紧不慢，先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。
“foreclosure？不可能！我们的房子不会被foreclosure！你一定是搞错了”。这说法我也听得多。不管它，我继续“公事公办”下去。
“我理解，我理解。我们公司比较灵活，如果你们搬迁有什么困难，尽管提出”。我一副宽宏大量。她不再说什么，转身叫她丈夫出来。
“你有什么文件证明这房子现在属于你们的吗？” 她丈夫很冷静地问。
“这当然有”。我有备而来，递过Trustee’s Deed。
他很仔细地读起来。“这上面被拍卖的人名不是我们”。
“这。。。。”我一时还没反应过来。
“这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址”。
“你这不是xx18吗？”我抬头再看那房号，没错呀。
“房号是一样。不过我们的是33rd Ave S，而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街”。
“这。。。”。我刚才还振振有辞，这时哑口无言，满脸尴尬。狠不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。
来到33rd Place S，找到同样的房号xx18。一看，傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有3年。 窗口是单层玻璃-。外墙是T1 Eleven, 很多地方被毁坏。光是从外面看，就起码要花3万。这“8”（发），只能是发梦的“发”了。看这情景，还不知道里面是不是做毒品的。
这屋想不要也不成了。赶紧向邻居打听一下背景再说。
“我是你隔壁的新业主。我在Foreclosure拍卖上买入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗？” 这回用“我”比较有利。
一听是新业主。两夫妇眉开眼笑，趋前跟我紧紧握手。
“谢谢你，谢谢你”。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候，我才找回一丝“英雄”的感觉。
“知道，知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水，不知修好了没有”。
好在还不是毒品屋。
在当年的市场，想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修，租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。
故事后记：这样守了三年多，终于在去年年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了 20%多。假如再把 “机会成本” 考虑进去的话。那么亏损是无疑了。不过，生意都是有盈有亏。这样想倒也无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏和大多少。
听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后，假如有人告诉你，有比这更乌龙的，就是居然有业主不知道自己房被拍卖，你信不信呢？我可以负责任地告诉你：有！真有！
（三）乌龙的业主还是乌龙的律师？
又是一个紧张而热闹的星期五。随着房地产市场的加热，拍卖场上的气氛也越来越热。我参与竞投一个被第二按揭拍卖，起拍价 $10,360的房屋。经过十几个竞投者一番激烈的竞投，我以$35,600 投得。连续五个星期的空手而归，总算让我又做一回“大爷”。
照例，等到第21天，我前往收楼。
敲门后出来一位女士。接受上次的教训，我先验明正身。
“请问A先生与太太在吗？”
“我是，请问。。。”
“我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主……..” 还没等我背完我的台词，她先生已经加入。只见他们连连摇头。
“ 搞错了，完全搞错了”。A 先生慢条斯理地说。
什么？我又搞错了？不会吧？拍卖前我反复查对地址，上来我先对姓名。那又是错在哪里呢？难道我真的象我们乡下所说，千次笨x，没一次相同吗？不过每次笨都相同的话，这人也无可救药了。这次要错也不会是相同的错吧。先自我安慰一番，定定神。
再看这对中年白人夫妇，男的长得高大斯文，说话慢条斯理。女的也是凹凸有致，该多的地方多，该少的地方少。看着就顺眼，让人觉得可信赖。怎么说也不象是在闹离婚，或别的原因丢下房屋不管的人。且听他们怎么说。
“几个月前我们是收到了foreclosure 通知。不过之后我们解决了。不可能有什么foreclosure了。一定是有人搞错了”。A 先生说得既清楚又坚定。
“那你现在每个月都在付贷款？”。这是个关键点，根据本州的法律，从业主停止付贷到拍卖不能少于120天。要是他们每月真的还在付贷款的话，foreclosure是不能进行的。我想搞清楚到底是谁和那一步错。
“对，每个月都在付贷款。我有全套文件在”。他一脸笃定，充满自信。
那听起来是Trustee 与 Lender 没做好资料更新，稀里糊涂地拿人家的物业去拍卖了。这不是没有可能。我就经历过两次，在完成拍卖后的几天，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖，把钱退回给我（不过那两次不是拍错）。还有一次就离谱了，將应该被拍卖的房屋的邻居的房去拍卖。也是直到收楼的那天才被发现。
看来我又是白忙一场了。不过，我竞投下来的价已经是市场价的80%，加上装修，马上转手获利的空间不大，只有出租来守才比较合理。所以这并不是一个特别好Deal。回头问Trustee退钱就得了。这样一想，我就坦然多了。
接着我跟他们聊了起来。我先赞扬他们前院的美化搞得很好，告诉他们我就是看中这点才高价都投的。他们很得意于自己的功夫。得，乘着这好气氛我想多了解些他们的背景资料。我还是有点不死心，我又把话题兜回Foreclosure上。
他很坦然地告诉我，半年前因为丢了工作，付不起贷款，被发出Foreclosure 通知。所以申请破产保护令第十三章 (Chapter 13), 进行债务重组。现在有新的工作，但钱还是通过破产法庭转付债权人。他接着就问我，可否告诉他的房屋在拍卖会上竞投到多少。我告诉他们是$35,600 投的是第二按揭的拍卖。
“什么？$35,600？$35,600能买下这样的房？我这房最少也值$320,000！哪里有这样的好买卖请告诉我，我也想去买。”
“不是。$35,600 只是投第二按揭 K 银行（房屋净值贷款）的Trustee sale。你的屋还有第一按揭B银行的Lien $220,000 在上面。也就是说，假如这次拍卖程序不出问题的话，我的成本是 $$255,600。”看他满脸疑惑。我向他仔细解释了Lien 的位置（Position）关系。你不付B 或K银行的贷款，任何一个都有权拿你的房去拍卖。
他脸色开始有点紧张， 反复问我为什么K银行有权拿他的房去拍卖。我告诉他两者在Foreclosure 上有同等的权力，因为他签给B和K银行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure条款。说着说着我觉得有问题了。他说他一直在付款，是否只是付B银行而不付K银行呢？
“你是否肯定都付了B和K银行的贷款了？或是只付B而没付K银行？”“你有没有收到过K银行的foreclosure通知？”我紧追着问。
“我专门雇请律师S来处理破产申请，停止foreclosure，以及债务重组后的付款事宜。她不会搞错的。你可打电话问她。……我欠K 银行才8 千多元，怎么就能转移我房屋的所有权呢？……” 他越说越激动，开始重重复复。我终于听明白问题所在。他们原来真的没付K银行的每月利息。
第十三章（Chapter 13）的破产保护法是允许你用一个付款计划（3-5年）分期付清部分或全部债权人的欠款。但对以房屋做抵押欠款，只允许你分期付清由破产申请日起以前的欠款。破产申请日后，你依然要按期付清Lender的所有到期款，就象正常付款一样。对面临foreclosure的欠款人，它能起到暂时停止foreclosure进行的作用。这就是为什么一些欠款人在靠近拍卖日，甚至在拍卖日的当天提出破产申请（我们当地拍卖开始于10:00am，他们在9:00am到10:00am递申请）。Trustee在开拍之前没有及时更新资料的话，就会造成拍卖无效。那就是我上面提到的两次在完成拍卖后，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖的原因。这是题外话。
事后在与A太太的闲聊中，得知原来他们以为K银行的欠款金额小，就跟信用卡的欠款一样，由债务重组计划一起来处理，不理睬K银行的几次foreclosure通知。至于当时K银行的每月付款是他们自己付，还是由他们雇请来处理破产的S律师统一支付，就语焉不详。
言归正传，当我搞清楚他们因为没付K银行的贷款而房子被拍卖时，我便理直气壮地陈述我的态度：
“K 银行的拍卖行动没错，这个所有权的转移已经合法完成。我们公司就是新业主。从今天起你们是非法占据。但考虑到你们之前不知道这个事实，我们可以给你们一定的时间搬出。”
“不可能！…..我不相信…..我们有律师！…..我们房屋的所有权不可能已经转移….我要到法庭上跟你们打…….”。他提高声调，脸色发清，语无伦次。
不过我真怕他提起诉讼。就算Trustee 的程序没错，他也可以用法庭或其他办法很容易拖上一年半载。因为本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 来foreclosure，不用经过法庭的程序就可以將违约房产拍卖，所以很容易被挑战（有些州是通过法庭的程序来拍卖 -Judicial foreclosure。房产被拍卖以后就是最终定局，不会被挑战。）。就算Lender 和Trustee都没错，银行（Lender），Trustee 和 成功竞投者都怕诉讼。更何况，我拍下来的价已经是市场价的80%，加上我所投入的时间，精力与金钱，就算我最后赢，也不值。再想想他们，也是够冤的，K银行的贷款本金不过8千多元，每月付款不过几十元，foreclosure拍卖上说的过期利息只是几百元。他们只是因为不懂，或者过于信任他们的律师而造成的这么大的错误。
孙子兵法云，“不战而屈人之兵，善之善者也。”我决定用优惠的条件来换取他们的配合。主意打定，等到他稍稍平静下来，我用缓和而友善的语气开始陈述我的方案。
“我完成明白你们现在的心情，也非常同情你们现在的处境。可是我没法撤消这次拍卖。但我愿意全力帮助你们，只要我投入的3万多可以收回。你雇请一个律师来处理是完成正确的，她/他会提起出最符合你们利益的解决方案。在你们跟律师商量时，请考虑我的以下方案：第一，假如你们的律师能找出这个拍卖有程序错误，或K银行同意退回我的款，我同意签和解协议（settlement agreement），将业权（Title）还给你们；第二，我以我的买入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )卖回给你们，你们负责所有的相关转移费用；第三，假如第一与第二不可行而你们又想继续住在这里一段时间的话，我可以租给你们，价钱按市场，时间多长由你们决定”。说完我拿出名片递给他，稍稍加重语气：
“ 由于你们有代表律师，我不会再直接与你联络。由今天起一个星期之内，假如我没接到你们的回应，我将会采取进一步法律行动”。说完，我收兵回朝， 等待下一回合。
三天后，他们的代表律师S来电, 问我能否将Trustee’s Deed 传真给她。我传真了给她。我当时就有点纳闷，要证实这个产权转移很容易，我只需2分钟的功夫就能在网上下载，作为律师，难道她不会吗？
又过了两天，我收到她的来电：
“我的客人想问你能不能租给他们几个月。因为他们现在很难搬走。你知道，他们有破产与foreclosure 的信用记录，到那里都难租房”。
我一听，顿时心花怒放。他们总算接受这个事实，不给我带来诉讼的麻烦了。
我赶紧说“当然没问题！多少个月由他们定”。“我们什么时候可以签合同？”
“大概三天吧，我会联络你”。S律师答道。
第四天，仍不见S律师的电话。我打过去问。S律师说还没找到他们签字，要求我给她多几天时间。几天后我没听见任何音信，再打电话时就完全找不到人了。一个星期之内，我尝试不同时间，留言几次，均没人回应。
不知道发生什么事，我不能再等下去。赶紧联络长期帮我做驱逐（Eviction ）的律师F，开始驱逐的法律行动。我最担心的是，他们停止支付第一按揭B银行的贷款，然后B银行再次拿这个房屋去拍卖。同时，请F 律师帮我查是否有人还在付B银行的按揭。次日，F 律师打来电话说，他们通过破产程序还在付B银行。“非常困惑，非常困惑（Very confused, Very confused）”。是呀，第一按揭这么高额都在付，而第二按揭这么小额不付。
又过一个星期，F 律师来电，说S律师联络他，A先生与太太已签好租赁合同。F 律师问我想签租赁合同还是继续 Eviction。我选择签租赁合同。
自此，A先生与太太在那房子再住了一年半才搬走。期间我们有良好的互动。夫妇俩对我的帮助再三表示感激。谈话中A太太多次提到要告S律师。最终告没告，不得而知。
题外话：我也有过很不愉快的雇请专业人士的经历。我的体会是，每个专业人士/公司都应该有他特别熟悉的方面，不可能每样都熟悉。我总是试图找到只做一样的。例如，同样是“Eviction”律师，我用不同的律师去处理foreclosure后与租客的Eviction。凡是声称什么都做的，我都不列在考虑之中。这个原则我应用于雇请所有专业人士，包括律师、医生、会计师、工程师、建筑师，以及我现在作为建筑商（Builder）所雇请的所有转包商（Subcontractors）。
听完这个有点过长而严肃的故事以后，我跟你分享几个发生在拍卖场上的小故事，看看一些人的竞投价是怎么出来的，说出来都令人忍俊不禁。请耐心等我慢慢道来。
（四）拍卖场上紧张竞投中的幽默
某年某星期五上午，我参加竞投一个房子。该房子在正常情况下价值五十万，业主欠第一按揭30万，欠第二按揭18万。第一按揭Lender拿去拍卖，开拍价$305,680。我自己设定的最高竞投价是38 万。十几个竞投者注册竞投，Caller 核对注册竞投人的身份证以及手上的银行本票，一一记录在案，以便拍卖过程中保证竞投者不要报出高于他/她手上钱的报价，以及完成拍卖后有钱可收，不会造成拍卖无效的结果。
好，时间到，开始拍卖。Trustee 的经纪人（Caller）先宣读拍卖规则，如Lender(第一按揭lender)有权参加竞价，Trustee有权在拍后后撤销该次拍卖之类。接着Caller报出开拍价（Opening bid）:
“该房开拍价是$305,680, 有没有比这高的竞投价？” Caller 开始拍卖。十几个竞投者轮番将价格往上抬，很快就达到我自己设定的最高竞投价。
“$380，100”。我退出竞投，继续观看。这时候，只剩下五个人在竞投。
“$380，150”
“$380，500”
…………
…………
…………
“$400，000”。至此，只剩下两个竞投者。一个是中年男士D，一脸严肃，手持公文包，衣着整齐。另一位是中老年女士C，看来是一位头次参加竞投者，由一位男房地产经纪人N代投。
地产经纪人N：“$400，100”
D男士：“$400，200”
……………
……………
……………
“$412，800” 地产经纪人N 在与C女士不断的交头接耳中报出新价。
“$416，032” D男士毫无表情，缓慢地报出一个精确到元的竞价。N 经纪喜形于色，来不及与C 女士交换眼色，紧紧接上：
“$416，033”(只是高于对方$1)。报完价，N经纪眉开眼笑， C 女士也是一派欣慰状。接着N经纪与C 女士紧紧拥抱。经纪的喜悦不言自明，眼见3%的佣金马上到手，而C 女士也如愿以偿。众人也是一阵唏嘘：早知如此，我们也别费这个劲了。
诸位看官，这是何故呢？原来一般的竞投者的报价都是完整在百或千元。凡是报出这么准确竞价的，大都是手上拿着某机构所设定的最高限额的钱，谁比他高，谁就赢了，假如再没别的竞投人的话。而且，通常他们设定的价格都会这样精细（不知道为什么）。又因为根据本州的法律，一旦完成第一按揭对被抵押房屋的拍卖，第二以及以上的按揭的Lien 就自动消失。而高位按揭银行不想全部损失的话，通常就派人参加竞投，有高于他设定的价时，他们就放弃，低于的话，他们买回来再卖。在这个故事里，有第二按揭18万，所以人们自然就想到D男士是代表第二按揭银行来投的。
回到拍卖场，拍卖人（Caller）也是一脸悉怀，只待履行完三读手续，便可结束这次拍卖。只见Caller提高声调：
“最后竞价是$416,033, 还有没其他的竞投？”他稍稍停顿，见没人接，就往下：
“$416,033 第一次，$416,033第二次，………”还没等他第三次报，一个声音插进来：
“$417,000” 。大多数人都认为拍卖早已定局，转身准备离开，这时回头一看，十分惊愕：D男士又跟上来了。N经纪与C女士面面相觑，一时不知如何是好。再看他的表情，居然还是一付事不关己的相。这老兄到底搞啥名堂？哦，稍顿，众人才反应过来，
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