鱼肉高蛋白、低脂肪，含有大量不饱和脂肪酸，对心脑血管疾病有益。那么鱼最有营养的部位是哪里呢？
人们常说：多吃鱼会变聪明。因为鱼存在大量的DHA，吃鱼能补充脑中DHA水平，从而使大脑功能得到加强，增强了记忆力，提高了判断力。鱼类身上，哪些部位营养最丰富呢？
更多精彩推荐 关注健康频道
男人补肾一定多吃6种肉
男人常吃五种肉促劲强精
鸡头胜砒霜 8种肉不能吃
秋季养生最适合吃五种鱼
鱼肉：富含优质蛋白，易消化吸收，脂肪含量低，还含有钙、磷、钾、碘、锌、硒等无机盐，以及维生素A、维生素D及B族维生素等。鱼肉有暗色、白色肉之分，暗色肉含有较多的脂质、糖原、维生素、酶类等，味道较腥，如金枪鱼、沙丁鱼等；白色肉腥味较轻，如大黄鱼、比目鱼等。
鱼脑：富含俗称“脑黄金”的多不饱和脂肪酸DHA，还有磷脂类物质，有助于婴儿大脑发育，对辅助治疗老年痴呆症也有一定的作用。但鱼脑胆固醇含量较高，应控制食量。
鱼鳔：古代有“海洋人参”之称，与燕窝、鱼翅齐名。鱼鳔含有生物大分子胶原蛋白质，有改善组织营养状况，促进生长发育，延缓皮肤衰老的效能，是理想的高蛋白低脂肪食品。海水鱼的鱼鳔壁较厚，通常制成干品，称为鱼肚。鱼肚制成的菜肴口感滑润、细腻，有浓厚感。
鱼鳞：含有胆碱，可增强记忆力。还含有多种不饱和脂肪酸，对防治动脉硬化、高血压及心脏病都有一定作用，可做成鱼鳞冻食用。此外，鲥鱼和鳓鱼的鱼鳞含有一定的脂质和鲜味成分，烹饪时可不去鳞直接蒸制；带鱼鱼鳞含有可抗癌的6-硫代鸟嘌呤，吃时也不必刮。
鱼尾和鱼骨：营养和鱼身的肉差不多。鱼骨确实有补钙的效果，但是一般人们吃得很少，鲨鱼的鱼骨可做成鱼骨粉。
鱼唇：多以鲟鱼、鲨鱼、鳐鱼上唇部的皮及连带组织干制而成，主要成分为胶原蛋白。虽属海味八珍之一，其实没多少营养。
鱼眼：维生素B1和DHA的含量略高，由于鱼眼小，营养价值不大。
5种鱼的功效各不相同：
鲫鱼
鲫鱼富含蛋白质，且易于消化吸收，是肝肾、心脑血管疾病患者的良好蛋白质来源。鲫鱼有健脾利湿、和中开胃、活血通络的功效，对水肿、溃疡、气管炎、哮喘、糖尿病有食疗作用。产后的妇女炖食鲫鱼汤，可补虚通乳。感冒并伴有发热的患者应忌食鲫鱼。鲫鱼适于做汤，具有很好的滋补作用。
带鱼
常吃带鱼有养肝补血、润肤养发的功效。虽然带鱼的脂肪含量高于一般鱼类，但多为不饱和脂肪酸，具有降低胆固醇的作用。带鱼富含镁元素，可以保护心脑血管系 统，预防高血压等病。带鱼适宜久病体虚、气短乏力、皮肤干燥的人食用，而皮肤病、哮喘病患者则不宜食用。带鱼宜煎着吃，出锅前喷些料酒，味道更好。
鲤鱼
鲤鱼富含高质量蛋白质，人体消化吸收率可达96%。鲤鱼适宜肾炎水肿、黄疸肝炎、肝硬化腹水的人食用。鲤鱼是发物，不适宜恶性肿瘤、皮肤病患者食用。鲤鱼宜红烧，烹饪时要把肠子去掉，否则破坏味道。
青鱼
青鱼富含硒、碘、锌元素以及核酸，有抗衰老和抗癌的作用，常用于食疗。青鱼体内含有多不饱和脂肪酸，可以扩张血管，防止血液凝结。青鱼适宜水肿、肝炎、高 血脂、高胆固醇、动脉硬化患者食用，不适宜脾胃虚弱、气血不足和患有瘙痒性皮肤病的人食用。青鱼油脂较多，适合烤着吃，保证肉的鲜嫩度。
泥鳅
泥鳅有药用价值，有补中益气、养肾生精的功效。泥鳅富含亚精胺和核苷，能增加皮肤弹性和湿润度，并提高身体的抗病毒能力。泥鳅适宜身体虚弱、脾胃虚寒、体虚盗汗的人食用，对急性黄疽型肝炎的治疗十分有益。泥鳅可能带有寄生虫，所以不能生吃，宜炖着吃。
Thursday, January 31, 2013
Wednesday, January 30, 2013
美国房屋拍卖会
引言
在美国从事房地产经营的八年多来，粗略估算，本人所参加过的房地产拍卖会少说也超过一百次。趁着目前地产市场萧条，“闲着也是闲着”，不如将我经历过的趣闻趣事写出来与读者分享。以下所述 基本是我的亲身所历。为增加可读性以及避免有人对号入座，故事中的人和事稍作修改。
我所知道的非自愿转让（Involuntary Alienation）房地产拍卖在本州有如下几种：1.Sheriff sale (由警官主持)；2. 房地产税拍卖 （Property tax sale）; 3. 取消回赎权拍卖（foreclosure auction），或叫受托人拍卖（trustee sale）。本人所经历的主要是第3种，以下所有的故事都源于此。
（一）儿戏般的拍卖场地
从书本上知道在取消回赎权拍卖上能买到很好价格的房地产后， 就很想到现场见识一下。经过几番打听，得知拍卖会每个礼拜五的上午在本县法院大楼进行。回想起在电视上看到的拍卖会情景，个个与会者都是衣冠楚楚 ，正襟危坐，待到那拍卖官手持小锤往下一挥，便定买卖谁属。还不知道入门要求如何，是否要带备一定金额的银行本票。但无论如何也应该到现场去看看才能清楚。于是，我翻出几年不穿的西装、领带、连同公文包。收拾整齐，开车直奔目的地。
上午九点多钟到达法院大楼，先看指示牌。但怎么也找不到相应的标记。听一个人说，可能在三楼会议室。上得三楼，也不见拍卖会的踪影。问了两人，都回答说不知道。拦 下第三个匆匆而过的职员，丢下一句“ 靠前门”。这就奇怪了，我刚从大门进来，什么迹象也没看到。 我赶紧跑到一楼，左右查看，也找不到拍卖的地方。正在东张西望时， 一位男士走过来问我找什么。当时， 我大概被看作可疑人了。这也难怪，911 才发生不久 ，法院大楼又是带点敏感的地方。我赶紧声明，在寻找房屋拍卖会场。“那不是吗？”。 我随着他的手指透过玻璃门往外一看，只见三五成群围成几堆。就像我们乡下赶集的人们围着做买卖一样。我万分惊讶，“那就是拍卖场？露天？”。“ 对，露天，随便谁都可以进去”。
当天还下着毛毛雨。只见一堆堆人分别围着一个人在读着什么。后来才知道那人就相当于拍卖官的角色，人们简单地叫他们 “Caller”。他们代表不同的受托人（trustee）拍卖借款人过期不付款（mortgage）的物业。他/她只要把最后竞投者 的价格（bid）连读三 遍，没新人应答的话，一单交易就算完成。拍卖就在这样一个露天的地方进行。街上人来车往，既 没有舒服的座位，也没有一个拿锤子的拍卖官，更没有正襟危坐的竞投者 。竞投者与非竞投者都可以靠近去听。常常还有人插话，“到了什么价？”，“听不见，请重复一遍”（因为周围的嘈音太大）。还有人在拍卖的中途才插 进来。竞投者的穿戴就更随便了。 有些人还一身脏兮兮，像是在做装修。再看我一身西装领带的打扮，显得滑稽可笑。
就这样一个儿戏般的地方，一 笔几万到几百万的房地产买卖有时就在十分八分钟内定局。每个星期五拍卖出数十到数百个房产，拍卖总金额达几百万到几千万。从这一天 起，连续 四年，我几乎每场都到。也从此走上了经营房地产的不归路。其中有成功的喜悦，也有失败的沮丧。这是后话。是时不时发生 的一些有趣故事，为这本应紧张的场所平添不少戏剧色彩。
如果说拍卖场地过于儿戏的话，那么当到你接收房产才发现成功投得的房产并非所看过的房时，就更令人啼笑皆非了。
（二）看错房
话说当年某个星期四下午，在兜兜转转行程两百多英里，“看”过二十几个房屋之后，来到最后一站-A市。A市离我家有45分钟的车程，是本州中心城市稍偏的卫星城。我原先设定，所购买的物业以离我家不超过半小时的车程为限。但现在是房地产市场热火朝天之时，那里的房屋都是不容易买但容易卖。所以也不能要求太多了。
言归正传。当下翻开地图册Thomas Guide（当时我还没有GPS），对照找到最后一个要看的房屋。把车停在街边，对着目标房，做起评估来。屋顶看来蛮新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外墙是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齐， B+。3房2厅，1.75个洗手间。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+.。整个城市，B。总体评分，A- 到B+之间。资料显示该房子第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。而该房产在当时的市场只能卖 20万。换句话说，已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭（lender）拿去拍卖，根据本州的foreclosure法，一旦拍卖完成，第二按揭自动消失。已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错，列入我的明天竞投单中。
二十几个房屋全部看完。一看表，五点不到，好，打道回府。
次日早晨八点，到网上与打电话查一遍更新。自己列的房屋清单或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已经被减掉了一半。十点开拍，Caller先读取消和延期的房屋。如此一来，我清单上的房屋，只剩下四间。
好了，开始竞投。我身上只有15万，高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价，或竞投高于我所带来的钱而放弃。
当轮到拍卖最后一间，也就是我在A市看过的那间时，只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜，这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于，我以$148,300 获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜，我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时，我胸有成竹地回答，装修少于1万，卖出价20万。
根据本州的法律，从房子被拍卖的当天起人，原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。
在第21天，星期六，我前往收楼。
到得屋前，看到房屋周围收拾的干干净净。经验告诉我，外面看起来好的房屋，通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ，卖出20万，扣除成本，利润3万多。两个月内完成一次资金周转，回报20%。再看那房号，是xx18。“18” 不就是“实发”吗，好兆头。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。
“Hi！”，突然开门出来一位中年女士。呵，他们还没搬走？
“Hi！”。 我也应一声。
“你找谁？”
开门见山， “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主，今天派我来收楼。” 我一副公事公办，其实所谓“公司”就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生，不要直接冲我个人来。
“什么？你在说什么？” 。
装得倒挺象。不过这我见得多。
“从你们房子被foreclosure拍卖那天开始，到今天是第 21天，根据本州的法律，你们现在已经是非法占据”。我不紧不慢，先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。
“foreclosure？不可能！我们的房子不会被foreclosure！你一定是搞错了”。这说法我也听得多。不管它，我继续“公事公办”下去。
“我理解，我理解。我们公司比较灵活，如果你们搬迁有什么困难，尽管提出”。我一副宽宏大量。她不再说什么，转身叫她丈夫出来。
“你有什么文件证明这房子现在属于你们的吗？” 她丈夫很冷静地问。
“这当然有”。我有备而来，递过Trustee’s Deed。
他很仔细地读起来。“这上面被拍卖的人名不是我们”。
“这。。。。”我一时还没反应过来。
“这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址”。
“你这不是xx18吗？”我抬头再看那房号，没错呀。
“房号是一样。不过我们的是33rd Ave S，而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街”。
“这。。。”。我刚才还振振有辞，这时哑口无言，满脸尴尬。狠不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。
来到33rd Place S，找到同样的房号xx18。一看，傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有3年。 窗口是单层玻璃-。外墙是T1 Eleven, 很多地方被毁坏。光是从外面看，就起码要花3万。这“8”（发），只能是发梦的“发”了。看这情景，还不知道里面是不是做毒品的。
这屋想不要也不成了。赶紧向邻居打听一下背景再说。
“我是你隔壁的新业主。我在Foreclosure拍卖上买入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗？” 这回用“我”比较有利。
一听是新业主。两夫妇眉开眼笑，趋前跟我紧紧握手。
“谢谢你，谢谢你”。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候，我才找回一丝“英雄”的感觉。
“知道，知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水，不知修好了没有”。
好在还不是毒品屋。
在当年的市场，想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修，租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。
故事后记：这样守了三年多，终于在去年年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了 20%多。假如再把 “机会成本” 考虑进去的话。那么亏损是无疑了。不过，生意都是有盈有亏。这样想倒也无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏和大多少。
听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后，假如有人告诉你，有比这更乌龙的，就是居然有业主不知道自己房被拍卖，你信不信呢？我可以负责任地告诉你：有！真有！
（三）乌龙的业主还是乌龙的律师？
又是一个紧张而热闹的星期五。随着房地产市场的加热，拍卖场上的气氛也越来越热。我参与竞投一个被第二按揭拍卖，起拍价 $10,360的房屋。经过十几个竞投者一番激烈的竞投，我以$35,600 投得。连续五个星期的空手而归，总算让我又做一回“大爷”。
照例，等到第21天，我前往收楼。
敲门后出来一位女士。接受上次的教训，我先验明正身。
“请问A先生与太太在吗？”
“我是，请问。。。”
“我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主……..” 还没等我背完我的台词，她先生已经加入。只见他们连连摇头。
“ 搞错了，完全搞错了”。A 先生慢条斯理地说。
什么？我又搞错了？不会吧？拍卖前我反复查对地址，上来我先对姓名。那又是错在哪里呢？难道我真的象我们乡下所说，千次笨x，没一次相同吗？不过每次笨都相同的话，这人也无可救药了。这次要错也不会是相同的错吧。先自我安慰一番，定定神。
再看这对中年白人夫妇，男的长得高大斯文，说话慢条斯理。女的也是凹凸有致，该多的地方多，该少的地方少。看着就顺眼，让人觉得可信赖。怎么说也不象是在闹离婚，或别的原因丢下房屋不管的人。且听他们怎么说。
“几个月前我们是收到了foreclosure 通知。不过之后我们解决了。不可能有什么foreclosure了。一定是有人搞错了”。A 先生说得既清楚又坚定。
“那你现在每个月都在付贷款？”。这是个关键点，根据本州的法律，从业主停止付贷到拍卖不能少于120天。要是他们每月真的还在付贷款的话，foreclosure是不能进行的。我想搞清楚到底是谁和那一步错。
“对，每个月都在付贷款。我有全套文件在”。他一脸笃定，充满自信。
那听起来是Trustee 与 Lender 没做好资料更新，稀里糊涂地拿人家的物业去拍卖了。这不是没有可能。我就经历过两次，在完成拍卖后的几天，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖，把钱退回给我（不过那两次不是拍错）。还有一次就离谱了，將应该被拍卖的房屋的邻居的房去拍卖。也是直到收楼的那天才被发现。
看来我又是白忙一场了。不过，我竞投下来的价已经是市场价的80%，加上装修，马上转手获利的空间不大，只有出租来守才比较合理。所以这并不是一个特别好Deal。回头问Trustee退钱就得了。这样一想，我就坦然多了。
接着我跟他们聊了起来。我先赞扬他们前院的美化搞得很好，告诉他们我就是看中这点才高价都投的。他们很得意于自己的功夫。得，乘着这好气氛我想多了解些他们的背景资料。我还是有点不死心，我又把话题兜回Foreclosure上。
他很坦然地告诉我，半年前因为丢了工作，付不起贷款，被发出Foreclosure 通知。所以申请破产保护令第十三章 (Chapter 13), 进行债务重组。现在有新的工作，但钱还是通过破产法庭转付债权人。他接着就问我，可否告诉他的房屋在拍卖会上竞投到多少。我告诉他们是$35,600 投的是第二按揭的拍卖。
“什么？$35,600？$35,600能买下这样的房？我这房最少也值$320,000！哪里有这样的好买卖请告诉我，我也想去买。”
“不是。$35,600 只是投第二按揭 K 银行（房屋净值贷款）的Trustee sale。你的屋还有第一按揭B银行的Lien $220,000 在上面。也就是说，假如这次拍卖程序不出问题的话，我的成本是 $$255,600。”看他满脸疑惑。我向他仔细解释了Lien 的位置（Position）关系。你不付B 或K银行的贷款，任何一个都有权拿你的房去拍卖。
他脸色开始有点紧张， 反复问我为什么K银行有权拿他的房去拍卖。我告诉他两者在Foreclosure 上有同等的权力，因为他签给B和K银行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure条款。说着说着我觉得有问题了。他说他一直在付款，是否只是付B银行而不付K银行呢？
“你是否肯定都付了B和K银行的贷款了？或是只付B而没付K银行？”“你有没有收到过K银行的foreclosure通知？”我紧追着问。
“我专门雇请律师S来处理破产申请，停止foreclosure，以及债务重组后的付款事宜。她不会搞错的。你可打电话问她。……我欠K 银行才8 千多元，怎么就能转移我房屋的所有权呢？……” 他越说越激动，开始重重复复。我终于听明白问题所在。他们原来真的没付K银行的每月利息。
第十三章（Chapter 13）的破产保护法是允许你用一个付款计划（3-5年）分期付清部分或全部债权人的欠款。但对以房屋做抵押欠款，只允许你分期付清由破产申请日起以前的欠款。破产申请日后，你依然要按期付清Lender的所有到期款，就象正常付款一样。对面临foreclosure的欠款人，它能起到暂时停止foreclosure进行的作用。这就是为什么一些欠款人在靠近拍卖日，甚至在拍卖日的当天提出破产申请（我们当地拍卖开始于10:00am，他们在9:00am到10:00am递申请）。Trustee在开拍之前没有及时更新资料的话，就会造成拍卖无效。那就是我上面提到的两次在完成拍卖后，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖的原因。这是题外话。
事后在与A太太的闲聊中，得知原来他们以为K银行的欠款金额小，就跟信用卡的欠款一样，由债务重组计划一起来处理，不理睬K银行的几次foreclosure通知。至于当时K银行的每月付款是他们自己付，还是由他们雇请来处理破产的S律师统一支付，就语焉不详。
言归正传，当我搞清楚他们因为没付K银行的贷款而房子被拍卖时，我便理直气壮地陈述我的态度：
“K 银行的拍卖行动没错，这个所有权的转移已经合法完成。我们公司就是新业主。从今天起你们是非法占据。但考虑到你们之前不知道这个事实，我们可以给你们一定的时间搬出。”
“不可能！…..我不相信…..我们有律师！…..我们房屋的所有权不可能已经转移….我要到法庭上跟你们打…….”。他提高声调，脸色发清，语无伦次。
不过我真怕他提起诉讼。就算Trustee 的程序没错，他也可以用法庭或其他办法很容易拖上一年半载。因为本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 来foreclosure，不用经过法庭的程序就可以將违约房产拍卖，所以很容易被挑战（有些州是通过法庭的程序来拍卖 -Judicial foreclosure。房产被拍卖以后就是最终定局，不会被挑战。）。就算Lender 和Trustee都没错，银行（Lender），Trustee 和 成功竞投者都怕诉讼。更何况，我拍下来的价已经是市场价的80%，加上我所投入的时间，精力与金钱，就算我最后赢，也不值。再想想他们，也是够冤的，K银行的贷款本金不过8千多元，每月付款不过几十元，foreclosure拍卖上说的过期利息只是几百元。他们只是因为不懂，或者过于信任他们的律师而造成的这么大的错误。
孙子兵法云，“不战而屈人之兵，善之善者也。”我决定用优惠的条件来换取他们的配合。主意打定，等到他稍稍平静下来，我用缓和而友善的语气开始陈述我的方案。
“我完成明白你们现在的心情，也非常同情你们现在的处境。可是我没法撤消这次拍卖。但我愿意全力帮助你们，只要我投入的3万多可以收回。你雇请一个律师来处理是完成正确的，她/他会提起出最符合你们利益的解决方案。在你们跟律师商量时，请考虑我的以下方案：第一，假如你们的律师能找出这个拍卖有程序错误，或K银行同意退回我的款，我同意签和解协议（settlement agreement），将业权（Title）还给你们；第二，我以我的买入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )卖回给你们，你们负责所有的相关转移费用；第三，假如第一与第二不可行而你们又想继续住在这里一段时间的话，我可以租给你们，价钱按市场，时间多长由你们决定”。说完我拿出名片递给他，稍稍加重语气：
“ 由于你们有代表律师，我不会再直接与你联络。由今天起一个星期之内，假如我没接到你们的回应，我将会采取进一步法律行动”。说完，我收兵回朝， 等待下一回合。
三天后，他们的代表律师S来电, 问我能否将Trustee’s Deed 传真给她。我传真了给她。我当时就有点纳闷，要证实这个产权转移很容易，我只需2分钟的功夫就能在网上下载，作为律师，难道她不会吗？
又过了两天，我收到她的来电：
“我的客人想问你能不能租给他们几个月。因为他们现在很难搬走。你知道，他们有破产与foreclosure 的信用记录，到那里都难租房”。
我一听，顿时心花怒放。他们总算接受这个事实，不给我带来诉讼的麻烦了。
我赶紧说“当然没问题！多少个月由他们定”。“我们什么时候可以签合同？”
“大概三天吧，我会联络你”。S律师答道。
第四天，仍不见S律师的电话。我打过去问。S律师说还没找到他们签字，要求我给她多几天时间。几天后我没听见任何音信，再打电话时就完全找不到人了。一个星期之内，我尝试不同时间，留言几次，均没人回应。
不知道发生什么事，我不能再等下去。赶紧联络长期帮我做驱逐（Eviction ）的律师F，开始驱逐的法律行动。我最担心的是，他们停止支付第一按揭B银行的贷款，然后B银行再次拿这个房屋去拍卖。同时，请F 律师帮我查是否有人还在付B银行的按揭。次日，F 律师打来电话说，他们通过破产程序还在付B银行。“非常困惑，非常困惑（Very confused, Very confused）”。是呀，第一按揭这么高额都在付，而第二按揭这么小额不付。
又过一个星期，F 律师来电，说S律师联络他，A先生与太太已签好租赁合同。F 律师问我想签租赁合同还是继续 Eviction。我选择签租赁合同。
自此，A先生与太太在那房子再住了一年半才搬走。期间我们有良好的互动。夫妇俩对我的帮助再三表示感激。谈话中A太太多次提到要告S律师。最终告没告，不得而知。
题外话：我也有过很不愉快的雇请专业人士的经历。我的体会是，每个专业人士/公司都应该有他特别熟悉的方面，不可能每样都熟悉。我总是试图找到只做一样的。例如，同样是“Eviction”律师，我用不同的律师去处理foreclosure后与租客的Eviction。凡是声称什么都做的，我都不列在考虑之中。这个原则我应用于雇请所有专业人士，包括律师、医生、会计师、工程师、建筑师，以及我现在作为建筑商（Builder）所雇请的所有转包商（Subcontractors）。
听完这个有点过长而严肃的故事以后，我跟你分享几个发生在拍卖场上的小故事，看看一些人的竞投价是怎么出来的，说出来都令人忍俊不禁。请耐心等我慢慢道来。
（四）拍卖场上紧张竞投中的幽默
某年某星期五上午，我参加竞投一个房子。该房子在正常情况下价值五十万，业主欠第一按揭30万，欠第二按揭18万。第一按揭Lender拿去拍卖，开拍价$305,680。我自己设定的最高竞投价是38 万。十几个竞投者注册竞投，Caller 核对注册竞投人的身份证以及手上的银行本票，一一记录在案，以便拍卖过程中保证竞投者不要报出高于他/她手上钱的报价，以及完成拍卖后有钱可收，不会造成拍卖无效的结果。
好，时间到，开始拍卖。Trustee 的经纪人（Caller）先宣读拍卖规则，如Lender(第一按揭lender)有权参加竞价，Trustee有权在拍后后撤销该次拍卖之类。接着Caller报出开拍价（Opening bid）:
“该房开拍价是$305,680, 有没有比这高的竞投价？” Caller 开始拍卖。十几个竞投者轮番将价格往上抬，很快就达到我自己设定的最高竞投价。
“$380，100”。我退出竞投，继续观看。这时候，只剩下五个人在竞投。
“$380，150”
“$380，500”
…………
…………
…………
“$400，000”。至此，只剩下两个竞投者。一个是中年男士D，一脸严肃，手持公文包，衣着整齐。另一位是中老年女士C，看来是一位头次参加竞投者，由一位男房地产经纪人N代投。
地产经纪人N：“$400，100”
D男士：“$400，200”
……………
……………
……………
“$412，800” 地产经纪人N 在与C女士不断的交头接耳中报出新价。
“$416，032” D男士毫无表情，缓慢地报出一个精确到元的竞价。N 经纪喜形于色，来不及与C 女士交换眼色，紧紧接上：
“$416，033”(只是高于对方$1)。报完价，N经纪眉开眼笑， C 女士也是一派欣慰状。接着N经纪与C 女士紧紧拥抱。经纪的喜悦不言自明，眼见3%的佣金马上到手，而C 女士也如愿以偿。众人也是一阵唏嘘：早知如此，我们也别费这个劲了。
诸位看官，这是何故呢？原来一般的竞投者的报价都是完整在百或千元。凡是报出这么准确竞价的，大都是手上拿着某机构所设定的最高限额的钱，谁比他高，谁就赢了，假如再没别的竞投人的话。而且，通常他们设定的价格都会这样精细（不知道为什么）。又因为根据本州的法律，一旦完成第一按揭对被抵押房屋的拍卖，第二以及以上的按揭的Lien 就自动消失。而高位按揭银行不想全部损失的话，通常就派人参加竞投，有高于他设定的价时，他们就放弃，低于的话，他们买回来再卖。在这个故事里，有第二按揭18万，所以人们自然就想到D男士是代表第二按揭银行来投的。
回到拍卖场，拍卖人（Caller）也是一脸悉怀，只待履行完三读手续，便可结束这次拍卖。只见Caller提高声调：
“最后竞价是$416,033, 还有没其他的竞投？”他稍稍停顿，见没人接，就往下：
“$416,033 第一次，$416,033第二次，………”还没等他第三次报，一个声音插进来：
“$417,000” 。大多数人都认为拍卖早已定局，转身准备离开，这时回头一看，十分惊愕：D男士又跟上来了。N经纪与C女士面面相觑，一时不知如何是好。再看他的表情，居然还是一付事不关己的相。这老兄到底搞啥名堂？哦，稍顿，众人才反应过来，
在美国从事房地产经营的八年多来，粗略估算，本人所参加过的房地产拍卖会少说也超过一百次。趁着目前地产市场萧条，“闲着也是闲着”，不如将我经历过的趣闻趣事写出来与读者分享。以下所述 基本是我的亲身所历。为增加可读性以及避免有人对号入座，故事中的人和事稍作修改。
我所知道的非自愿转让（Involuntary Alienation）房地产拍卖在本州有如下几种：1.Sheriff sale (由警官主持)；2. 房地产税拍卖 （Property tax sale）; 3. 取消回赎权拍卖（foreclosure auction），或叫受托人拍卖（trustee sale）。本人所经历的主要是第3种，以下所有的故事都源于此。
（一）儿戏般的拍卖场地
从书本上知道在取消回赎权拍卖上能买到很好价格的房地产后， 就很想到现场见识一下。经过几番打听，得知拍卖会每个礼拜五的上午在本县法院大楼进行。回想起在电视上看到的拍卖会情景，个个与会者都是衣冠楚楚 ，正襟危坐，待到那拍卖官手持小锤往下一挥，便定买卖谁属。还不知道入门要求如何，是否要带备一定金额的银行本票。但无论如何也应该到现场去看看才能清楚。于是，我翻出几年不穿的西装、领带、连同公文包。收拾整齐，开车直奔目的地。
上午九点多钟到达法院大楼，先看指示牌。但怎么也找不到相应的标记。听一个人说，可能在三楼会议室。上得三楼，也不见拍卖会的踪影。问了两人，都回答说不知道。拦 下第三个匆匆而过的职员，丢下一句“ 靠前门”。这就奇怪了，我刚从大门进来，什么迹象也没看到。 我赶紧跑到一楼，左右查看，也找不到拍卖的地方。正在东张西望时， 一位男士走过来问我找什么。当时， 我大概被看作可疑人了。这也难怪，911 才发生不久 ，法院大楼又是带点敏感的地方。我赶紧声明，在寻找房屋拍卖会场。“那不是吗？”。 我随着他的手指透过玻璃门往外一看，只见三五成群围成几堆。就像我们乡下赶集的人们围着做买卖一样。我万分惊讶，“那就是拍卖场？露天？”。“ 对，露天，随便谁都可以进去”。
当天还下着毛毛雨。只见一堆堆人分别围着一个人在读着什么。后来才知道那人就相当于拍卖官的角色，人们简单地叫他们 “Caller”。他们代表不同的受托人（trustee）拍卖借款人过期不付款（mortgage）的物业。他/她只要把最后竞投者 的价格（bid）连读三 遍，没新人应答的话，一单交易就算完成。拍卖就在这样一个露天的地方进行。街上人来车往，既 没有舒服的座位，也没有一个拿锤子的拍卖官，更没有正襟危坐的竞投者 。竞投者与非竞投者都可以靠近去听。常常还有人插话，“到了什么价？”，“听不见，请重复一遍”（因为周围的嘈音太大）。还有人在拍卖的中途才插 进来。竞投者的穿戴就更随便了。 有些人还一身脏兮兮，像是在做装修。再看我一身西装领带的打扮，显得滑稽可笑。
就这样一个儿戏般的地方，一 笔几万到几百万的房地产买卖有时就在十分八分钟内定局。每个星期五拍卖出数十到数百个房产，拍卖总金额达几百万到几千万。从这一天 起，连续 四年，我几乎每场都到。也从此走上了经营房地产的不归路。其中有成功的喜悦，也有失败的沮丧。这是后话。是时不时发生 的一些有趣故事，为这本应紧张的场所平添不少戏剧色彩。
如果说拍卖场地过于儿戏的话，那么当到你接收房产才发现成功投得的房产并非所看过的房时，就更令人啼笑皆非了。
（二）看错房
话说当年某个星期四下午，在兜兜转转行程两百多英里，“看”过二十几个房屋之后，来到最后一站-A市。A市离我家有45分钟的车程，是本州中心城市稍偏的卫星城。我原先设定，所购买的物业以离我家不超过半小时的车程为限。但现在是房地产市场热火朝天之时，那里的房屋都是不容易买但容易卖。所以也不能要求太多了。
言归正传。当下翻开地图册Thomas Guide（当时我还没有GPS），对照找到最后一个要看的房屋。把车停在街边，对着目标房，做起评估来。屋顶看来蛮新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外墙是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齐， B+。3房2厅，1.75个洗手间。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+.。整个城市，B。总体评分，A- 到B+之间。资料显示该房子第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。而该房产在当时的市场只能卖 20万。换句话说，已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭（lender）拿去拍卖，根据本州的foreclosure法，一旦拍卖完成，第二按揭自动消失。已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错，列入我的明天竞投单中。
二十几个房屋全部看完。一看表，五点不到，好，打道回府。
次日早晨八点，到网上与打电话查一遍更新。自己列的房屋清单或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已经被减掉了一半。十点开拍，Caller先读取消和延期的房屋。如此一来，我清单上的房屋，只剩下四间。
好了，开始竞投。我身上只有15万，高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价，或竞投高于我所带来的钱而放弃。
当轮到拍卖最后一间，也就是我在A市看过的那间时，只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜，这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于，我以$148,300 获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜，我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时，我胸有成竹地回答，装修少于1万，卖出价20万。
根据本州的法律，从房子被拍卖的当天起人，原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。
在第21天，星期六，我前往收楼。
到得屋前，看到房屋周围收拾的干干净净。经验告诉我，外面看起来好的房屋，通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ，卖出20万，扣除成本，利润3万多。两个月内完成一次资金周转，回报20%。再看那房号，是xx18。“18” 不就是“实发”吗，好兆头。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。
“Hi！”，突然开门出来一位中年女士。呵，他们还没搬走？
“Hi！”。 我也应一声。
“你找谁？”
开门见山， “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主，今天派我来收楼。” 我一副公事公办，其实所谓“公司”就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生，不要直接冲我个人来。
“什么？你在说什么？” 。
装得倒挺象。不过这我见得多。
“从你们房子被foreclosure拍卖那天开始，到今天是第 21天，根据本州的法律，你们现在已经是非法占据”。我不紧不慢，先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。
“foreclosure？不可能！我们的房子不会被foreclosure！你一定是搞错了”。这说法我也听得多。不管它，我继续“公事公办”下去。
“我理解，我理解。我们公司比较灵活，如果你们搬迁有什么困难，尽管提出”。我一副宽宏大量。她不再说什么，转身叫她丈夫出来。
“你有什么文件证明这房子现在属于你们的吗？” 她丈夫很冷静地问。
“这当然有”。我有备而来，递过Trustee’s Deed。
他很仔细地读起来。“这上面被拍卖的人名不是我们”。
“这。。。。”我一时还没反应过来。
“这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址”。
“你这不是xx18吗？”我抬头再看那房号，没错呀。
“房号是一样。不过我们的是33rd Ave S，而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街”。
“这。。。”。我刚才还振振有辞，这时哑口无言，满脸尴尬。狠不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。
来到33rd Place S，找到同样的房号xx18。一看，傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有3年。 窗口是单层玻璃-。外墙是T1 Eleven, 很多地方被毁坏。光是从外面看，就起码要花3万。这“8”（发），只能是发梦的“发”了。看这情景，还不知道里面是不是做毒品的。
这屋想不要也不成了。赶紧向邻居打听一下背景再说。
“我是你隔壁的新业主。我在Foreclosure拍卖上买入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗？” 这回用“我”比较有利。
一听是新业主。两夫妇眉开眼笑，趋前跟我紧紧握手。
“谢谢你，谢谢你”。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候，我才找回一丝“英雄”的感觉。
“知道，知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水，不知修好了没有”。
好在还不是毒品屋。
在当年的市场，想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修，租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。
故事后记：这样守了三年多，终于在去年年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了 20%多。假如再把 “机会成本” 考虑进去的话。那么亏损是无疑了。不过，生意都是有盈有亏。这样想倒也无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏和大多少。
听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后，假如有人告诉你，有比这更乌龙的，就是居然有业主不知道自己房被拍卖，你信不信呢？我可以负责任地告诉你：有！真有！
（三）乌龙的业主还是乌龙的律师？
又是一个紧张而热闹的星期五。随着房地产市场的加热，拍卖场上的气氛也越来越热。我参与竞投一个被第二按揭拍卖，起拍价 $10,360的房屋。经过十几个竞投者一番激烈的竞投，我以$35,600 投得。连续五个星期的空手而归，总算让我又做一回“大爷”。
照例，等到第21天，我前往收楼。
敲门后出来一位女士。接受上次的教训，我先验明正身。
“请问A先生与太太在吗？”
“我是，请问。。。”
“我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主……..” 还没等我背完我的台词，她先生已经加入。只见他们连连摇头。
“ 搞错了，完全搞错了”。A 先生慢条斯理地说。
什么？我又搞错了？不会吧？拍卖前我反复查对地址，上来我先对姓名。那又是错在哪里呢？难道我真的象我们乡下所说，千次笨x，没一次相同吗？不过每次笨都相同的话，这人也无可救药了。这次要错也不会是相同的错吧。先自我安慰一番，定定神。
再看这对中年白人夫妇，男的长得高大斯文，说话慢条斯理。女的也是凹凸有致，该多的地方多，该少的地方少。看着就顺眼，让人觉得可信赖。怎么说也不象是在闹离婚，或别的原因丢下房屋不管的人。且听他们怎么说。
“几个月前我们是收到了foreclosure 通知。不过之后我们解决了。不可能有什么foreclosure了。一定是有人搞错了”。A 先生说得既清楚又坚定。
“那你现在每个月都在付贷款？”。这是个关键点，根据本州的法律，从业主停止付贷到拍卖不能少于120天。要是他们每月真的还在付贷款的话，foreclosure是不能进行的。我想搞清楚到底是谁和那一步错。
“对，每个月都在付贷款。我有全套文件在”。他一脸笃定，充满自信。
那听起来是Trustee 与 Lender 没做好资料更新，稀里糊涂地拿人家的物业去拍卖了。这不是没有可能。我就经历过两次，在完成拍卖后的几天，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖，把钱退回给我（不过那两次不是拍错）。还有一次就离谱了，將应该被拍卖的房屋的邻居的房去拍卖。也是直到收楼的那天才被发现。
看来我又是白忙一场了。不过，我竞投下来的价已经是市场价的80%，加上装修，马上转手获利的空间不大，只有出租来守才比较合理。所以这并不是一个特别好Deal。回头问Trustee退钱就得了。这样一想，我就坦然多了。
接着我跟他们聊了起来。我先赞扬他们前院的美化搞得很好，告诉他们我就是看中这点才高价都投的。他们很得意于自己的功夫。得，乘着这好气氛我想多了解些他们的背景资料。我还是有点不死心，我又把话题兜回Foreclosure上。
他很坦然地告诉我，半年前因为丢了工作，付不起贷款，被发出Foreclosure 通知。所以申请破产保护令第十三章 (Chapter 13), 进行债务重组。现在有新的工作，但钱还是通过破产法庭转付债权人。他接着就问我，可否告诉他的房屋在拍卖会上竞投到多少。我告诉他们是$35,600 投的是第二按揭的拍卖。
“什么？$35,600？$35,600能买下这样的房？我这房最少也值$320,000！哪里有这样的好买卖请告诉我，我也想去买。”
“不是。$35,600 只是投第二按揭 K 银行（房屋净值贷款）的Trustee sale。你的屋还有第一按揭B银行的Lien $220,000 在上面。也就是说，假如这次拍卖程序不出问题的话，我的成本是 $$255,600。”看他满脸疑惑。我向他仔细解释了Lien 的位置（Position）关系。你不付B 或K银行的贷款，任何一个都有权拿你的房去拍卖。
他脸色开始有点紧张， 反复问我为什么K银行有权拿他的房去拍卖。我告诉他两者在Foreclosure 上有同等的权力，因为他签给B和K银行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure条款。说着说着我觉得有问题了。他说他一直在付款，是否只是付B银行而不付K银行呢？
“你是否肯定都付了B和K银行的贷款了？或是只付B而没付K银行？”“你有没有收到过K银行的foreclosure通知？”我紧追着问。
“我专门雇请律师S来处理破产申请，停止foreclosure，以及债务重组后的付款事宜。她不会搞错的。你可打电话问她。……我欠K 银行才8 千多元，怎么就能转移我房屋的所有权呢？……” 他越说越激动，开始重重复复。我终于听明白问题所在。他们原来真的没付K银行的每月利息。
第十三章（Chapter 13）的破产保护法是允许你用一个付款计划（3-5年）分期付清部分或全部债权人的欠款。但对以房屋做抵押欠款，只允许你分期付清由破产申请日起以前的欠款。破产申请日后，你依然要按期付清Lender的所有到期款，就象正常付款一样。对面临foreclosure的欠款人，它能起到暂时停止foreclosure进行的作用。这就是为什么一些欠款人在靠近拍卖日，甚至在拍卖日的当天提出破产申请（我们当地拍卖开始于10:00am，他们在9:00am到10:00am递申请）。Trustee在开拍之前没有及时更新资料的话，就会造成拍卖无效。那就是我上面提到的两次在完成拍卖后，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖的原因。这是题外话。
事后在与A太太的闲聊中，得知原来他们以为K银行的欠款金额小，就跟信用卡的欠款一样，由债务重组计划一起来处理，不理睬K银行的几次foreclosure通知。至于当时K银行的每月付款是他们自己付，还是由他们雇请来处理破产的S律师统一支付，就语焉不详。
言归正传，当我搞清楚他们因为没付K银行的贷款而房子被拍卖时，我便理直气壮地陈述我的态度：
“K 银行的拍卖行动没错，这个所有权的转移已经合法完成。我们公司就是新业主。从今天起你们是非法占据。但考虑到你们之前不知道这个事实，我们可以给你们一定的时间搬出。”
“不可能！…..我不相信…..我们有律师！…..我们房屋的所有权不可能已经转移….我要到法庭上跟你们打…….”。他提高声调，脸色发清，语无伦次。
不过我真怕他提起诉讼。就算Trustee 的程序没错，他也可以用法庭或其他办法很容易拖上一年半载。因为本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 来foreclosure，不用经过法庭的程序就可以將违约房产拍卖，所以很容易被挑战（有些州是通过法庭的程序来拍卖 -Judicial foreclosure。房产被拍卖以后就是最终定局，不会被挑战。）。就算Lender 和Trustee都没错，银行（Lender），Trustee 和 成功竞投者都怕诉讼。更何况，我拍下来的价已经是市场价的80%，加上我所投入的时间，精力与金钱，就算我最后赢，也不值。再想想他们，也是够冤的，K银行的贷款本金不过8千多元，每月付款不过几十元，foreclosure拍卖上说的过期利息只是几百元。他们只是因为不懂，或者过于信任他们的律师而造成的这么大的错误。
孙子兵法云，“不战而屈人之兵，善之善者也。”我决定用优惠的条件来换取他们的配合。主意打定，等到他稍稍平静下来，我用缓和而友善的语气开始陈述我的方案。
“我完成明白你们现在的心情，也非常同情你们现在的处境。可是我没法撤消这次拍卖。但我愿意全力帮助你们，只要我投入的3万多可以收回。你雇请一个律师来处理是完成正确的，她/他会提起出最符合你们利益的解决方案。在你们跟律师商量时，请考虑我的以下方案：第一，假如你们的律师能找出这个拍卖有程序错误，或K银行同意退回我的款，我同意签和解协议（settlement agreement），将业权（Title）还给你们；第二，我以我的买入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )卖回给你们，你们负责所有的相关转移费用；第三，假如第一与第二不可行而你们又想继续住在这里一段时间的话，我可以租给你们，价钱按市场，时间多长由你们决定”。说完我拿出名片递给他，稍稍加重语气：
“ 由于你们有代表律师，我不会再直接与你联络。由今天起一个星期之内，假如我没接到你们的回应，我将会采取进一步法律行动”。说完，我收兵回朝， 等待下一回合。
三天后，他们的代表律师S来电, 问我能否将Trustee’s Deed 传真给她。我传真了给她。我当时就有点纳闷，要证实这个产权转移很容易，我只需2分钟的功夫就能在网上下载，作为律师，难道她不会吗？
又过了两天，我收到她的来电：
“我的客人想问你能不能租给他们几个月。因为他们现在很难搬走。你知道，他们有破产与foreclosure 的信用记录，到那里都难租房”。
我一听，顿时心花怒放。他们总算接受这个事实，不给我带来诉讼的麻烦了。
我赶紧说“当然没问题！多少个月由他们定”。“我们什么时候可以签合同？”
“大概三天吧，我会联络你”。S律师答道。
第四天，仍不见S律师的电话。我打过去问。S律师说还没找到他们签字，要求我给她多几天时间。几天后我没听见任何音信，再打电话时就完全找不到人了。一个星期之内，我尝试不同时间，留言几次，均没人回应。
不知道发生什么事，我不能再等下去。赶紧联络长期帮我做驱逐（Eviction ）的律师F，开始驱逐的法律行动。我最担心的是，他们停止支付第一按揭B银行的贷款，然后B银行再次拿这个房屋去拍卖。同时，请F 律师帮我查是否有人还在付B银行的按揭。次日，F 律师打来电话说，他们通过破产程序还在付B银行。“非常困惑，非常困惑（Very confused, Very confused）”。是呀，第一按揭这么高额都在付，而第二按揭这么小额不付。
又过一个星期，F 律师来电，说S律师联络他，A先生与太太已签好租赁合同。F 律师问我想签租赁合同还是继续 Eviction。我选择签租赁合同。
自此，A先生与太太在那房子再住了一年半才搬走。期间我们有良好的互动。夫妇俩对我的帮助再三表示感激。谈话中A太太多次提到要告S律师。最终告没告，不得而知。
题外话：我也有过很不愉快的雇请专业人士的经历。我的体会是，每个专业人士/公司都应该有他特别熟悉的方面，不可能每样都熟悉。我总是试图找到只做一样的。例如，同样是“Eviction”律师，我用不同的律师去处理foreclosure后与租客的Eviction。凡是声称什么都做的，我都不列在考虑之中。这个原则我应用于雇请所有专业人士，包括律师、医生、会计师、工程师、建筑师，以及我现在作为建筑商（Builder）所雇请的所有转包商（Subcontractors）。
听完这个有点过长而严肃的故事以后，我跟你分享几个发生在拍卖场上的小故事，看看一些人的竞投价是怎么出来的，说出来都令人忍俊不禁。请耐心等我慢慢道来。
（四）拍卖场上紧张竞投中的幽默
某年某星期五上午，我参加竞投一个房子。该房子在正常情况下价值五十万，业主欠第一按揭30万，欠第二按揭18万。第一按揭Lender拿去拍卖，开拍价$305,680。我自己设定的最高竞投价是38 万。十几个竞投者注册竞投，Caller 核对注册竞投人的身份证以及手上的银行本票，一一记录在案，以便拍卖过程中保证竞投者不要报出高于他/她手上钱的报价，以及完成拍卖后有钱可收，不会造成拍卖无效的结果。
好，时间到，开始拍卖。Trustee 的经纪人（Caller）先宣读拍卖规则，如Lender(第一按揭lender)有权参加竞价，Trustee有权在拍后后撤销该次拍卖之类。接着Caller报出开拍价（Opening bid）:
“该房开拍价是$305,680, 有没有比这高的竞投价？” Caller 开始拍卖。十几个竞投者轮番将价格往上抬，很快就达到我自己设定的最高竞投价。
“$380，100”。我退出竞投，继续观看。这时候，只剩下五个人在竞投。
“$380，150”
“$380，500”
…………
…………
…………
“$400，000”。至此，只剩下两个竞投者。一个是中年男士D，一脸严肃，手持公文包，衣着整齐。另一位是中老年女士C，看来是一位头次参加竞投者，由一位男房地产经纪人N代投。
地产经纪人N：“$400，100”
D男士：“$400，200”
……………
……………
……………
“$412，800” 地产经纪人N 在与C女士不断的交头接耳中报出新价。
“$416，032” D男士毫无表情，缓慢地报出一个精确到元的竞价。N 经纪喜形于色，来不及与C 女士交换眼色，紧紧接上：
“$416，033”(只是高于对方$1)。报完价，N经纪眉开眼笑， C 女士也是一派欣慰状。接着N经纪与C 女士紧紧拥抱。经纪的喜悦不言自明，眼见3%的佣金马上到手，而C 女士也如愿以偿。众人也是一阵唏嘘：早知如此，我们也别费这个劲了。
诸位看官，这是何故呢？原来一般的竞投者的报价都是完整在百或千元。凡是报出这么准确竞价的，大都是手上拿着某机构所设定的最高限额的钱，谁比他高，谁就赢了，假如再没别的竞投人的话。而且，通常他们设定的价格都会这样精细（不知道为什么）。又因为根据本州的法律，一旦完成第一按揭对被抵押房屋的拍卖，第二以及以上的按揭的Lien 就自动消失。而高位按揭银行不想全部损失的话，通常就派人参加竞投，有高于他设定的价时，他们就放弃，低于的话，他们买回来再卖。在这个故事里，有第二按揭18万，所以人们自然就想到D男士是代表第二按揭银行来投的。
回到拍卖场，拍卖人（Caller）也是一脸悉怀，只待履行完三读手续，便可结束这次拍卖。只见Caller提高声调：
“最后竞价是$416,033, 还有没其他的竞投？”他稍稍停顿，见没人接，就往下：
“$416,033 第一次，$416,033第二次，………”还没等他第三次报，一个声音插进来：
“$417,000” 。大多数人都认为拍卖早已定局，转身准备离开，这时回头一看，十分惊愕：D男士又跟上来了。N经纪与C女士面面相觑，一时不知如何是好。再看他的表情，居然还是一付事不关己的相。这老兄到底搞啥名堂？哦，稍顿，众人才反应过来，
2012 年 新 税 法
1. 个人豁免额: $3,800
2. 标准扣除额: $5,950
3. 机会教育退税: 在读大学生, 头四年交的学费可享受高达$ 2,500的教育信用.
4. 学生贷款利息: 最高可减 $2,500
5. 低收入退税：$3,169/1个孩子，$5,236/2个小孩，$5,891/3个以上小孩
6. 13岁以下小孩照顾花销的退税：$1,200
7. 17岁以下小孩退税：$1,000
8. 退休账户退税：$1,000
9. 房屋出租亏损最高减税：$25,000
10. 生意用车：可减 $0.55/英里
11. 海外收入豁免额：$95,100
12. 海外账户：总额超过$10,000需申报。
13. 接受外国亲属赠与：超过$100,000需申报。
14. 接受国内亲属赠与：超过$13,000需申报。
15. 遗产税豁免额：$5,120,000
16. 小孩的投资收入税: 小孩投资收入超过$1,900 需按照父母的税率来报税.
17. 退休计划: $17,000 的收入可放入401 (K) 计划. IRA 帐户可投入$ 5,000. 而50 岁以上可投入 $6,000. SEP IRA 可以投入$50,000。
18. 社安税与医疗税: 所有的工资都需交1.45%的医疗税. 但6.2%的社安税最高交到收入的110,100.
19. 工作季点：$1120/1个工作季点
20. 亲属移民最低收入线：$18,912/2 口之家，$23,862/3口之家，$28,812/4口之家.
21. 医疗保险月收入限制：$908/单身, $1,226/夫妻, $2,317/夫妻带1小孩,
$2,794/夫妻带2小孩
在美国自己买地建造房屋的流程
- Buy land if you don't already own some. You will need to either pay cash for the land, get a land loan from a bank, buy land from the seller with owner financing, or find a seller willing to wait for you to get house plans a building permit and a realtor willing to wait months for their commission (highly unlikely). Buying the land with a land loan first allows you to take the land off the market so others cannot buy it before you do. It also allows you plenty of time to pick out house plans, submit the plans to the county for approval and obtain a building permit all while obtaining the best construction loan. Construction loans can include the land into the construction loan only if you already own the land with a land balance to add into the construction loan.
- Select a Home Building Project Plan to determine the necessary steps to complete the building process. Though it may need to be customized to your particular state or county, this should assist you greatly.
- Pick out a house plan or hire an architect. There are some great house plan resources on the internet. Just go to Google and type in "house plans" or "architect" for your local area and you will have more sources than you can handle. Once you pick out a house plan that fits your needs and expected budget, simply buy a few sets and start getting estimated bids from builders.
- There are many builders that offer pre-engineered floor plans and house elevations for their neighborhoods ready to build. If you are looking to build in a development, check with the development's sales office for details.
- Decide whether to hire a builder or be an owner-builder. The goal of being an owner builder is mainly to save money. Some people can save quite a bit of money if done correctly. However, some people are not meant to be owner-builders, as it takes a strong personality to manage contractors. Possible problems when acting as owner builder:
- Construction cost overruns
- The best banks with the best rates require a builder or supervisor
- Managing contractors to finish on time or to show up for work
- Depleting your personal savings
- The need to borrow more money
- Loan extension penalties
- Being taken by unscrupulous contractors
- The need to refinance your construction loan
- Foreclosure
- If you have never built a home before and absolutely need to act as owner-builder, hire a reputable builder to supervise you and the building of your new home, for a much smaller fee than their normal fee. The builder/supervisor will help you with the cost breakdown and manage the subcontracting on an as needed basis. If one of your contractors gets out of hand or you need help of any kind, you can call the supervisor for assistance.
- If you decide on hiring a builder to do everything, make sure you hire a reputable builder or supervisor with a good reputation and plenty of references. Ask your friends if they know of good builders, and when you start to hear the same name over and over you know you've found a good one. Ask the building inspector for a list of reputable builders. The most important point is shop around until you find a builder with the most reputable and honest background.
- Know what goes into the Estimated Cost Breakdown of your home. This is the breakdown of each particular cost of construction of the home. The foundation, lumber, framing, plumbing, heating, electrical, painting, and builder's profit, etc. The builder usually completes this form to show you exactly what it will cost to build your new home. The most important thing to remember here is that you do not want to underbid any line item and you do not want to overbid any line item. You want accurate numbers from real bids (not guesses) and a 5% contingency for cost overruns
- Good builders will send out the house plans to their contractors for specific bidding on each main item or can estimate the home themselves. The builder will send one set of plans to the foundation contractor, one set of plans to the framer, one set of plans to the plumber, etc, etc. When all the numbers come in, the builder will fill out the cost breakdown and come up with a total cost to build your new home.
- Some builders offer Turn-Key pricing that give you all of the building costs up front with a guaranteed delivery date. Be certain to check in on the progress of these builders to be sure you are getting quality work with few corner-cutting measures.
- Bad builders will use the WAG method of estimating the cost of building your new home. The WAG method stands for "Wild Ass Guesses". This method is the most dangerous since it can lead to under and over bidding.
- The last method of bidding is simply to over inflate every single line item on the cost breakdown. This is the most profitable method for the builder and the most expensive to the customer. This is why you want to find an honest, reputable builder with a good reputation in your community. Once the cost breakdown is completed and you plan on hiring this builder to build you new home you will need to type up a contract. The contract needs to equal the added total of the cost breakdown.
- Read the contract carefully.' There are two types of contracts:
- Fixed Contract: This contract is simple and straightforward. Take the total of the cost breakdown and put that fixed number into the contract. The builder will provide a list of responsibilities.
- Cost plus Contract. This type of contract is usually for large construction loan projects. The customer wants to make a lot of changes to their home as it's being built. The construction loan period to build the home is 18 months so construction costs can change drastically. The builder prefers this contract to protect the costs and profits.
- Know how your builder gets paid. There are two methods that banks use to make sure your builder gets paid while building your home.
- The Voucher Reimbursement system has been around for quite a while. As usual, you'll have some builders that are very familiar with this method of payment and do not like change. Most banks find that the voucher system is simply too much paperwork to deal with anymore. The builder is given a big book of vouchers that looks like a checkbook and when they want to get paid or need to pay a contractor they need to fill out a voucher form. This voucher form is a request for payment and as long as the contractor has signed the lien release, the bank will pay the amount requested. The bank will also request an inspection throughout the construction loan to make sure that the work is completed.
- The Draw Reimbursement system is becoming the standard for construction loan funding for most banks. The main difference is that the bank puts the accounting responsibility on you or your contractor. The bank uses your cost breakdown as the guide for the draws. Some banks use specific schedules of 4 to 7 draws based on completed construction milestones, such as foundation or framing. The draw systems also allow the choice of taking draws on a monthly basis, collecting partial payment for work and material items that have been completed.
- Get construction insurance. There are three types of insurance needed to build. All banks require the first two insurances, course of construction and general liability. Workman's compensation is only required if your builder has employees.
- Course of Construction Insurance. This policy is an all risk policy to include, fire, extended coverage, builder's risk, replacement cost, vandalism and malicious mischief insurance coverage.
- General Liability Insurance. You or your builder can provide this policy. This policy is a comprehensive general policy or a broad form liability endorsement. The minimum amount of $300,000 for each occurrence is required. If the builder provides the insurance a general policy of $1,000,000 or a broad form liability endorsement is required.
- Workman's Compensation Insurance. If your builder owns his own company and has employees that are helping to build your home, workman's compensation is required. If the builder simply subcontracts out the work and does not have employees per se, they will need to write a letter acknowledging that they do not have employees and are not required to have WCI.
- If your builder tells you he is not required to provide any insurance whatsoever, he is most likely correct because it is not a law to have insurance to build a house. This requirement is set forth by the bank. So make sure you hire a reputable builder with insurance, it will help your construction loan close much faster. Ask your builder upfront if they have general liability insurance. If they do not ask if they have a problem providing the insurance. Some builder's cannot afford or simply do not want to pay for the insurance and then guess who has to provide it, yes, you do. You can save yourself a lot of headaches and money if you work with a builder that has insurance.
Tuesday, January 29, 2013
好坏零食一览表
微博上流传的《好坏零食一览表》，引起不少网友关注，有网友称，原来，吃零食也有那么多学问，受教了。不过，也有网友称，这是耸人听闻的言论，吃了几十年不也没事。
那么，一览表准确吗?能否作为白领选择办公室零食的参考呢?重庆市第三人民医院高级营养师刘莉表示，这些说法比较靠谱，可作为“零食族”的参照。
十类坏零食
1.果冻：不仅不能补充营养，还会妨碍某些营养素的吸收。
2.薯片：含有大量脂肪和能量，多吃易导致肥胖、破坏食欲，也是皮肤的大敌。
3.爆米花：营养价值尚可，但其中含有比较多的铅，损害成年人的神经功能。
4.水果糖、棒棒糖：含大量糖分，多吃容易导致龋齿和肥胖。
5.果脯、蜜饯：除了大量热能之外，几乎没其他营养，且含有防腐剂。
6.话梅：含盐量过高，如果长期摄入大量的盐分会诱发高血压。 7.快餐面：脂肪含量很高，营养价值较低，多吃不利于饮食平衡。
8.饼干：属于高脂肪、高能量食品，维生素和矿物质含量比较少，多吃易导致肥胖。
9.泡泡糖、口香糖：营养价值几乎为零，一些产品含有大量防腐剂、人工甜味剂等。
10.膨化小食品：营养尚可，但含有大量色素、香精、防腐剂、人工甜味剂等食品添加剂。
点评：说法比较靠谱，需要补充的是果脯、蜜饯、水果糖含有大量糖分，有糖尿病患者最好不吃。
十种好零食
1.葵花子：可以养颜。
2.花生：补充维生素B2。
3.核桃：可秀甲。
4.大枣：预防坏血病。
5.南瓜子和开心果：适当食用能保证大脑血流量，令人精神抖擞。
6.奶糖：含糖、钙，适当进食能补充大脑能量。
7.巧克力：有使人心情愉悦及美容的作用。
8.芝麻煳：有乌发、润发、养血之功。
9.葡萄干：有益气、补血、悦颜之益，但要注意卫生。
10.牛肉干、烤鱼片：富含蛋白质、铁、锌等，适食令人肌肤红润。
点评：说法比较准确，建议将富含维生素的水果也列入其中。尽管选择正确的零食能够补充营养，但吃零食也要控制食用量，多选择低脂肪类、低热量类、含维生素A类的零食，尽量不吃生产过程中添加颜色的零食，不吃带发霉味、哈喇味的坚果，办公室的零食最好用密封性高的盒子储存，以免变质、引来老鼠。
那么，一览表准确吗?能否作为白领选择办公室零食的参考呢?重庆市第三人民医院高级营养师刘莉表示，这些说法比较靠谱，可作为“零食族”的参照。
十类坏零食
1.果冻：不仅不能补充营养，还会妨碍某些营养素的吸收。
2.薯片：含有大量脂肪和能量，多吃易导致肥胖、破坏食欲，也是皮肤的大敌。
3.爆米花：营养价值尚可，但其中含有比较多的铅，损害成年人的神经功能。
4.水果糖、棒棒糖：含大量糖分，多吃容易导致龋齿和肥胖。
5.果脯、蜜饯：除了大量热能之外，几乎没其他营养，且含有防腐剂。
6.话梅：含盐量过高，如果长期摄入大量的盐分会诱发高血压。 7.快餐面：脂肪含量很高，营养价值较低，多吃不利于饮食平衡。
8.饼干：属于高脂肪、高能量食品，维生素和矿物质含量比较少，多吃易导致肥胖。
9.泡泡糖、口香糖：营养价值几乎为零，一些产品含有大量防腐剂、人工甜味剂等。
10.膨化小食品：营养尚可，但含有大量色素、香精、防腐剂、人工甜味剂等食品添加剂。
点评：说法比较靠谱，需要补充的是果脯、蜜饯、水果糖含有大量糖分，有糖尿病患者最好不吃。
十种好零食
1.葵花子：可以养颜。
2.花生：补充维生素B2。
3.核桃：可秀甲。
4.大枣：预防坏血病。
5.南瓜子和开心果：适当食用能保证大脑血流量，令人精神抖擞。
6.奶糖：含糖、钙，适当进食能补充大脑能量。
7.巧克力：有使人心情愉悦及美容的作用。
8.芝麻煳：有乌发、润发、养血之功。
9.葡萄干：有益气、补血、悦颜之益，但要注意卫生。
10.牛肉干、烤鱼片：富含蛋白质、铁、锌等，适食令人肌肤红润。
点评：说法比较准确，建议将富含维生素的水果也列入其中。尽管选择正确的零食能够补充营养，但吃零食也要控制食用量，多选择低脂肪类、低热量类、含维生素A类的零食，尽量不吃生产过程中添加颜色的零食，不吃带发霉味、哈喇味的坚果，办公室的零食最好用密封性高的盒子储存，以免变质、引来老鼠。
Monday, January 28, 2013
鱼和饮用水中的重金属
食品中的重金属进入人体后对身体的损害往往是不可逆的; 且因为重金属在人体内有富集效应, 很难排出，重金属对健康的危害绝不是危言耸听. 一般急性大量的重金属中毒会有很明显的症状, 而长期慢慢积累的重金属中毒也是不可忽视的.这些重金属可能有多种来源,今天只想聊聊鱼和饮用水.
关于各种鱼类中的汞含量,网上各式各样的guideline很多,大部分都差不多，像下面这个： http://www.nrdc.org/health/effects/mercury/guide.asp. 我这里想说的是这只是个guideline,具体到不同产地的，甚至不同生产厂家的鱼，很有可能会有偏差.我这么说是由少量的第一手数据推测的.
我工作的地方有个实验室为了提高民众对重金属问题的重视,每年会办一个Open House,就是你提供你有兴趣知道重金属含量的样品,他们帮你测. 有一年我送检了几种鱼和鱼制品（要是不收钱就好了，我还会多送几样）,算是第一手数据吧.
Salmon 因富含Omega-3 fatty acids，且汞含量较低，在北美很受欢迎。我以前经常买一种Costco卖的Salmon Burger，包装上说是用野生Alaskan salmon做的，我一直吃的很放心，测过之后再也没有买过。官方数据是94个Salmon样本（FDA 1999-2009) 含汞 0－190ppb (mean:22ppb), 而Costco卖的Salmon Burger测出来是366ppb (已经在NRDC high mercury范围内了！）。
更为可怕的是一种台湾产的鱼松，买鱼松是觉得鱼肉应该比猪肉健康，而且台湾食品质量好吧。结果，测出来含汞1328ppb! 鱼松因为是干的可能会有浓缩效应，即便如此，吃下去也是很可怕的！
由此可见，官方建议低汞可食用的鱼只能作为参考，尽量不要盯着一种吃，多换换风险小一点。如果你附近有能测试的机构，可以考虑把常吃的鱼测一下。
再来说水，因为各个地区水质会相差很多，我就不具体说结果了。我们的Tap water 水质还好，我同时还测了Tap water经过PUR water filter 过滤之后的水。几种检测的重金属经过过滤后确实有所减少，但有的减少很少，最多的只减少到原来的三分之一。奇怪的是锌含量增加了13倍。我推测也许PUR water filter材料里含可溶解的锌。结论就是如果你当地的水质还好，就别浪费钱买water filter了，挺贵的呢。或者买更好一些可以除其他有害物质的.
关于各种鱼类中的汞含量,网上各式各样的guideline很多,大部分都差不多，像下面这个： http://www.nrdc.org/health/effects/mercury/guide.asp. 我这里想说的是这只是个guideline,具体到不同产地的，甚至不同生产厂家的鱼，很有可能会有偏差.我这么说是由少量的第一手数据推测的.
我工作的地方有个实验室为了提高民众对重金属问题的重视,每年会办一个Open House,就是你提供你有兴趣知道重金属含量的样品,他们帮你测. 有一年我送检了几种鱼和鱼制品（要是不收钱就好了，我还会多送几样）,算是第一手数据吧.
Salmon 因富含Omega-3 fatty acids，且汞含量较低，在北美很受欢迎。我以前经常买一种Costco卖的Salmon Burger，包装上说是用野生Alaskan salmon做的，我一直吃的很放心，测过之后再也没有买过。官方数据是94个Salmon样本（FDA 1999-2009) 含汞 0－190ppb (mean:22ppb), 而Costco卖的Salmon Burger测出来是366ppb (已经在NRDC high mercury范围内了！）。
更为可怕的是一种台湾产的鱼松，买鱼松是觉得鱼肉应该比猪肉健康，而且台湾食品质量好吧。结果，测出来含汞1328ppb! 鱼松因为是干的可能会有浓缩效应，即便如此，吃下去也是很可怕的！
由此可见，官方建议低汞可食用的鱼只能作为参考，尽量不要盯着一种吃，多换换风险小一点。如果你附近有能测试的机构，可以考虑把常吃的鱼测一下。
再来说水，因为各个地区水质会相差很多，我就不具体说结果了。我们的Tap water 水质还好，我同时还测了Tap water经过PUR water filter 过滤之后的水。几种检测的重金属经过过滤后确实有所减少，但有的减少很少，最多的只减少到原来的三分之一。奇怪的是锌含量增加了13倍。我推测也许PUR water filter材料里含可溶解的锌。结论就是如果你当地的水质还好，就别浪费钱买water filter了，挺贵的呢。或者买更好一些可以除其他有害物质的.
Highest Mercury
AVOID Eating
- Marlin
- Orange roughy
- Tilefish
- Swordfish
- Shark
- Mackerel (king)
- Tuna ( bigeye, Ahi)
High Mercury
Eat no more than three 6-oz servings per month
- Sea Bass (Chilean)
- Bluefish
- Grouper
- Mackeral ( Spanish, Gulf)
- Tuna (canned, white albacore) See tuna chart below
- Tuna ( Yellowfin)
Lower Mercury
Eat no more than six 6-oz servings per month
- Bass ( Striped, Black)
- Carp
- Cod ( Alaskan)
- Croaker ( White Pacific)
- Halibut ( Pacific and Atlantic) Jacksmelt ( Silverside)
- Lobster
- Mahi Mahi
- Monkfish
- Perch (freshwater)
- Sablefish
- Skate
- Snapper
- Sea Trout ( Weakfish)
- Tuna (canned, chunk light)
- Tuna (Skipjack)
Lowest Mercury
Enjoy two 6-oz servings per week
- Anchovies
- Butterfish
- Catfish
- Clam
- Crab (Domestic)
- Crawfish/crayfish
- Croaker
- Flounder
- Haddock
- Hake
- Herring
- Mackeral (N Atlantic, Chub)
- Mullet
- Oysters
- Perch (ocean)
- Plaice
- Salmon ( Canned, Fresh)
- Sardines
- Scallops
- Shad ( American)
- Shrimp
- Sole
- Squid ( Calamari)
- Tilapia
- Trout (freshwater)
- Whitefish
- Whiting
Chart obtained from the Natural Resource Defense Council (NRDC); data obtained by the FDA and the EPA.
Subscribe to:
Posts (Atom)