An Eviction Case

 (In DFW TX area)

刚刚完成了一个eviction，尽管不情愿，也算在这份有前途的地主职业培训上拿了一个学分。考完试，真要谢谢大家给我的指点和支持。

写出来，希望这里的同行给些建议和看法，帮我的地主职业更上一层楼。

先说说案例。

剧情开幕。一对老夫妻来申请，两人在西边的城市有自己的房子，已做了半辈子的HOMEOWNER，无eviction史和诉讼史，无债，信用分高，社保收入，符合要求。搬家理由，儿子住在附近，想和儿子一家住近点，享受天伦之乐。整个申请过程中，是他们的儿子S和我联系，S话不多，让他提供申请所需材料，费用，他都爽快应下，很快准备好给我。搬进后，家里用心布置，屋外，又是放装饰椅子，又是放盆花。看着是认真过日子的样子。Eviction前，总共两次见过老太太，S陪着，都是周末见面，所以也不疑有它。

我要求先把DEPOSIT存到指定账户，并将存根拍照给我，看到银行到账，我才准备合同，将房子下市。签合同时，交一个月的租金。周六签约，见到老太太和S本人，老先生没见到，但已经先在合约上签好字，说是在做搬家准备。一家人给我的印象很好。签约时，老太太给我一张支票做第一个月的租金，并让我晚三天取，说是等她把资金转好。

故事开始，三次跳票。第一次DEPOSIT跳票，通知后第二天连同罚款一并现金存入，这点迷惑了我，总认为跳票是他们管理不善所造成，放松警觉，相信了他们说的RENT FUND没问题，接着存了RENT的支票，造成二次跳票。我一边发NOTICE,一边又通知他们立刻支付现金给我，约时间去取，此时S回复说他们一家在外参加亲戚葬礼，NOTICE的期限内一定重新存入租金。周五晚通知存了，周二才知道不是现金而是支票，我还是天真认为他们若因家事在外，现金和money order肯定不方便，用支票情有可原，没有追究，造成三次跳票。

旁白一下。我一直和S联系，我任何email，message，同时发给两人，都是S回复，老太太那儿是石沉大海。

接下来是一波三折的EVICTION。他APPEAL期限的前两天，我真好外出度假，于是将申请WRIT的事交给朋友办。朋友很认真，appeal结束第二天就大老远的赶去法院，哪知那天法院CLOSE，我再也不好意思让人跑第二趟了。这样S一家又赖了一周多。

回来后立刻申请WRIT.到执行那天，人家只提早20分钟开了个UHAUL停在门口。警察一来，S声泪具下地诉说他老婆玩忧郁，要自杀，又说教会朋友今天会来帮忙的。警察就跟我们说，今天不能执行，他这些家当要六个人才能两小时内搬完，我们最多只有两个小时现场时间，明天带六个人来，否则不予执行，然后就走了。

好在计划B还可以执行，带着汗滴们种草，修草坪，干到下午5点，人家楞没有一点点搬家的行为。这太狡猾了吧，难道真要等明天，赌我组不到六人帮，继续白住？

NND，惹毛我，我招个八人帮，我就不让你如愿。不过遵循毛太祖教导，打要打，谈也要谈，八人帮得准备好，但其他路子也得踩踩。我提出，他可以HIRE我的工人搬家，我给发工资，他傲气地回复，他会负责到底的。我也无话可说，先找个地方吃好喝好，傍晚回来看看他是否有搬家迹象，也好决定明天带多大的团伙。到了7点折回，看到有人在搬东西。走开，找个地方吹吹冷气，2小时后折回，UHAUL已经走了。我估算，大家伙都运走了，明天应该两个人能搞定，八人帮虽然威风，但也得银子养着是吧。

第二天，带了两人提前半小时到。警察也尽责，居然正找S谈话，回头跟我们说，他们已经检查过了，一楼还有很多盒子，让我们把房子清空后，换好锁就离开，不要做任何事，让S自己慢慢搬。

从FILE EVICTION起，到换锁关门，我是好话，歹话说尽，让他早点走人，而S频频用谎言，血泪，诱惑，承诺回击，就是不走。拳来脚往，后期还冒出两个配角，就不说了。终于结束了这段狗血的关系。

The lessons I learned

1） 业务不熟，纰漏就多。不知道支票应当到对方银行立刻提现，造成后面的两次跳票，延误时间。以后两样一定要求MONEY ORDER.

2） 地主首先要尊守合约，坚决执行，租客才会遵守合约。我经常主动免除迟交租的罚款，只要租金给足就行。总是觉得这笔钱对租客也算负担，大家都不容易，算了吧。这次事上被朋友批“你都随便执行合约，当然租客有样学样。”以后，鼓励租客有事早商量，不纵容租客延迟交租。

3） NOTICE要迅速发出，不要拖延。收不到租子，中断合同可减少地主LIABILITY的RISK。

4） 不要认为EVICTION是一种损失，相反，它是对地主的保护，这点钱，就当买一个保险。虽然我在前面犯了错误，好在执行eviction上坚定不移，设了止损线。任他甜言蜜语，花样百出，不至于处于被动状态。地主其实没多少谈判筹码，面对的是一个光脚的人，能有多少花样搞。

5） NOTICE, EVICTION,WRIT，三道防线布好，要打要谈就好处理了。特别新地主，总是抱有一些希望（幻想），以为eviction是无奈之举，使自己处于被动状态。

6） 不要对法警有偏见，认为他们偏袒租客。法警在eviction上比地主专业多了。我当时很生气，法警有什么权利判断我2个人不够，有什么权利要我第二天再来一次。现在想想，法警的处理方式还是正确的。从心理学的角度看，法警也充当了协调人的角色，明天给法警写个感谢信。

7） 避免不必要的谈判，为自己省点心，省点时间。很多事真是有因果的。能谈得下来的人，要么有点根基，要么自己也是心智齐全之人，在事发前就走人了。谈不下来的人，要么比你专业，要么陷入自己的偏执中难以自拔，要么一无所有地心一横。你可不是在对等谈判。

8） 用NTN，你能同时查到eviction记录和credit report，你也可以把eviction汇报给它

9） 交给credit agency，不指望追回钱，但通过他们能把欠租报到三大信用公司，我这次用Rent recovery service.