房地产将有巨变
李稻葵
2013-11-12 7:58:00
国庆节期间，我参加大学同学毕业20年聚会。期间也无法回避房价走势这个老生常谈的问题。因为我们大学的专业正好是工业与民用建筑，班上很多同学都是从事建筑行业的：有搞房地产开发的、有开设计院的、有开监理公司的、有搞设计的、有当监理的、有搞建筑预算的、最多的是在房地产公司和建筑公司当技术老总的，所以大家在一起难免会谈到房地产的相关看法。
总体来说，我感觉大家对未来房地产走势都比较乐观。多名同学表示还想继续购买房子对资产保值和增值。有位开发商的同学，一个楼盘刚刚全部卖完，又拍买了2块土地准备大干一场。另一个同学的朋友刚刚拍得一块土地，到处找资金开发。我当年大学寝室的老大多次问我对房价走势的判断，由于这个问题比较复杂，加上当时时间也比较匆忙，我答应老大回家以后尽快写一篇文章来回答他这个问题。
要分析中国房价的变化，必须深入分析当今中国房屋的供应和需求。并找到中国房屋的供求关系从量变到质变的大概时间点。为什么我认为中国房地产仅仅是最后的疯狂呢？因为中国房地产发生了很多实质性的变化：
1、新一届政府上台，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降，同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力；
2、中央货币政策已经从过度宽松，开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。宣告中国过度宽松的货币政策已经结束。银行现在极度缺钱，不仅二套房贷利率不能优惠，首套房的利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格。说明银行资金确实很紧张了；
3、外资彻底撤出中国金融市场，导致中国人民币基础货币相对减少。加上先知先觉的国内外投资者已经开始抛售中国房屋资产，这些行为会导致中国外汇相对减少，同样能导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少。这些会导致银行贷款能力相对下滑；
4、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产，会影响很多精明投资者对市场预期的判断，带动部分精明者加速抛售中国房地产；
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中，最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘，意味将来接盘的力量越来越弱了；
6、保障性住房继续修建，中央政府为了解决低收入者的住房问题，不得不大量修建保障性住房。这些保障房加速了房屋的供应；
7、房价快速上涨，导致部分人彻底失去购买能力。导致市场有效需求减少；
8、鄂尔多斯和温州房价暴跌的前车之鉴，让部分先知先觉的投机者感受到危机靠近。同时，温州和鄂尔多斯房价大跌已经让当地银行坏账大量增加，银行业已经意识到房价下跌的风险，开始偷
偷紧缩房地产贷款，所以各地银行对房贷审核越来越严，房贷利息远远高于国家的底线；
9、由于开发商房屋销售很理想，2013年土地拍卖明显增加，地王不断出现。开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价，必定会加快建设进度，1年左右市场供应肯定会明显增加；
10、中国人在国外大量购房，成为英国、美国、加拿大、澳大利亚等国的房屋购买主力军。很多国家甚至出台购房移民政策吸引中国人去他们国家买房。如果中国房价再继续上涨，中国更多的人会在国外购买房屋；由于中国房价过度上涨，大量的中国人转而抛售中国房屋，购买国外房地产，实际也等于在增加国内市场的供应。并导致大量财富转移国外。等于中国人去接盘其他国家的过剩房地产，化解发达国家的经济危机。但将来我们的过剩房地产谁来化解呢？我在1年以前的文章中就分析了，中国房价上涨必将导致中国人大量在外国购买房产。之所以大量去发达国家买房，原因很简单。因为外国很多国家房屋性价比已经远远超过中国了。比如：100万在美国能买到的房子，在中国可能还买不到。一个中等发展中国家的房价超过了发达国家本身就是一个笑话。
11、中国存在大量的空置房，最最保守估计超过5000万套。中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩。国家统计局数据显示：2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%，商品房销售额64456亿元，增长10%。
其中，住宅销售额增长10.9%。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。按最保守的计算法，按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算，房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上。加上地方政府储备的土地。总计土地储备面积当然更大。按现在的开发速度，至少可供3—5年房地产开发。
以上数据分析可以进一步得出下列结论：按人均30平米计算，住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题，加上空置的5000套房子大概解决1.6亿人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解决3亿人的住房问题。开发商囤积的40亿平方米住宅可开发面积可解决至少1.2亿人的住房问题。再加上地方政府储备的土地随便能解决几千万人的住房问题。解决2亿人的住房问题应该问题不大。意思是按房地产现在的开发速度，5年内能解决5亿人的住房问题。即使按较高的空置率计算，中国也至少能解决4亿人的住房问题。
数据显示，中国房屋自有率已经达到80%，在世界已经是很高水平，远远超过发达国家60—70%的自主率。
根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告，将近8成的受访者已经拥有自己的住房。；而之前发布的一份报告说，目前中国自有住房拥有率高达89.68%，远远超过美国、英国、日本(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。
中国仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算，当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿，即使中国住房率达到100%（当然这是不可能的，除非共产主义最高阶段实现了）。在建房屋加上空置房，中国房屋最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算，中国现有7亿城市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有 1亿人，即使不再新建一套住宅，我们还过剩0.6亿人的住房。我们也能解决今后6年的房屋需求（按每年1000万人城市化的进度计算）。加上土地储备我们还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率，至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。即便如此，地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务！还想通过出售土地来维持城镇化投资建设！
以上分析可以看出，中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。
一年前，我曾经写过一篇文章：「中国房价为何如此坚挺」，详细说明了中国房价高涨的原因。在房屋总体过剩的情况下，中国房价之所以还能疯狂的上涨，主要是投机和投资者囤积大量房源，开发商和地方政府大量囤积土地，大量在建房还未入市。加上房价10年持续上涨导致许多人恐慌性买房所致。银行资金紧张、刚需大量恐慌性买房、大量高端投资者海外购房、投机成本增加、房价大幅上涨等因素已经让潜在客户大量减少。意思是需求在大量减少。
由于新国五条没有太大新意，加上二手房税收政策导致大家更愿意购买新房，大量的刚需集中入市，加上新建住房短期内无法满足市场需求，出现供不应求局面，导致最近 1年房屋快速上涨。而房价上涨又加剧市场恐慌，更多的刚需加入买房队伍。但房价的快速上涨不仅消耗掉了大量刚需，而且还导致部分人彻底失去购买能力。最终导致需求快速减少。而供应却源源不断，因为在建住宅很快就会源源不断的成为新的供应。地方政府因为财政对土地的依赖性，必将继续源源不断的出售土地。加上房价快速上涨导致很多高端投资者加速抛售中国房
产去国外购买房屋，等于增加了国内市场的房屋供应。
房地产市场中影响最大的因素，还是大量囤积房源的投资者和投机者们，一旦他们对房屋上涨预期发生改变，只要他们预期房价会下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间增加市场的供应。让房屋市场快速从“天堂”坠入“地狱”。因为中国房屋囤积的数量非常庞大，所以这部分囤积者行为一旦发生改变，将很快改变房地产市场的供求关系。对房价起非常大的作用，短期作用甚至远远超过新建房屋的影响。
不管是从未来的供求关系变化，还是中国房价国际性价比看。中国房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强，囤积者现在还惜售，新建房屋入市时间,房价短期还可能会继续上涨。但这种上涨只是最后的疯狂。
很多人担心，一旦房价出现下跌，政府如果再次大规模放松货币怎么办呢？这个担心完全没有必要，因为中国房价持续的上涨，已经让中国全球制造业竞争力大幅下滑（原因我以前文章多次论述，这里不再重复），房价上涨已经导致中国每年几百亿美元资金外流购房，加上外资金融机构彻底撤出中国，以李嘉诚为代表的国内资本外撤加速。
房价上涨不仅伤害了中国的国际竞争力，也导致资本大量外流。这种情况下如果再大规模发行货币推高房价，人民币必将面临大幅贬值。而人民币贬值以前，资本会大量集中外逃，中国财富就会损失殆尽。其后果比房价下跌还严重，房价下跌，肉烂在锅里，房价再上涨等于把钱送给别人，坏账留给自己。当然如果真的要大规模印发钞票，我也无话可说，但我相信中国精英们不会这么疯狂的孤注一掷。因为即使孤注一掷，也最多是苟延残喘，最后结局会更悲惨。
世界上根本没有永远上涨的东西，如果有，那么都可以通过持有该物品，让财富永远不停的增长。这些人的子子孙孙再也不用工作了。
地方政府用尽一切资源维护和推高房价，在这种情况下一旦出现房价下跌。说明政府再也没有任何力量能继续维护房价上涨了，这时候房价必将一泻千里。鄂尔多斯和温州房价就是这样的模式。特别是在经历一段快速上涨以后，需求快速减少（大量刚需集中购买房屋和部分购房者失去购房能力），供应不断增加（开发商加速建设和政府加速拍卖土地），最后供求关系转择点出现。而房价一旦出现下跌预期，大量囤积者也加入抛售房屋的队伍中，加剧房屋下跌速度。温州和鄂尔多斯就是因为房价快速上涨，导致房价最后崩盘。
中国对房地产市场的处理方法如同垒砌堰塞湖，为了防止堰塞湖的水流下来，用尽一切资源建设堤坝，结果堤坝越来越高，当然堰塞湖内的水位也越来越高。终于有一天，当资源耗尽，再也没有任何力量加固堤坝的时候，而堰塞湖的水位却不断上涨。这时候崩溃就无法避免，高高垒砌崩溃必将导致洪水滔天、尸横遍野。
上帝要其死亡，必先让其疯狂。房价这种疯狂，已经在为自己挖掘坟墓。现在的房价如同6000点的股市，虽然看起来很疯狂，但距离万丈深渊已经不远了。股市6000点的时候，市场疯狂的叫嚷要去10000点，结果万点却成为了梦想，1600点却实现了。
从在建房屋速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看，中国的房价最多能再坚持一年左右，就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。
解决过剩产能或产品只有一个办法，就是降价。这就是美国为什么在危机发生以后，不愿意
刺激经济的原因。因为刺激经济会导致价格高企，而价格高企会导致生产供应增加，根本不可能解决过剩产能和产品问题，而过剩产品和产能不解决，经济就不可能持续正常发展。所以美国宁愿大量发放失业救济金，长达5年的时间保持经济低迷，也不愿意简单的刺激经济。当然，美国能度过这次危机，全世界其他国家的鼎力相助（大规模刺激自己的内需）功不可没。
中国人经历了股市和黄金的疯狂，当时所有的人都认为股市和黄金是不可能下跌的。如今这些不可破灭的神话早已破灭。人们不仅没有吸取其中的教训，居然固执的再次认为房价是永远上涨的，即使全世界很多国家的房价泡沫已经破灭，即使鄂尔多斯和温州房价已经暴跌，即使李嘉诚开始大量抛售中国房地产，即使外资银行已经全部抛售完中国银行的股票，即使中国房屋空置率已经高的吓人，即使中国7个城市被评为世界最高房价。他们依然坚定的认为中国房价不可能下跌。等待他们的必将是比股市和黄金更疯狂的结局。人们会为自己的疯狂付出代价。
违背经济规律者，最后一定会受到经济规律的惩罚。那些叫嚷着逆经济周期者，根本不懂经济规律，只是无知无畏罢了。
中国现在过剩产能世界第一，几乎个个行业都出现骇人听闻的过剩产能。但我们的办法依然是刺激需求。我们的刺激政策，最后不仅不能化解任何问题，反而会制造更大的过剩、更多的债务和坏账，最后我们只能迎来漫长和痛苦的经济衰退。种瓜得瓜种豆得豆，我们自己种下的苦果只能自己吞下。
